经络按揭转介首席分析师刘圆圆昨天表示，美国早前终於宣布加息0.25厘，结束7年的零息时代，加息幅度符合巿场预期，她预期明年按揭利率有机会突破3厘，而明年全年新取用按揭贷款额则微跌3%，至2,506亿元。由於一手私楼供应量继续增加，市场好大机会出现「价跌量升」的情况。本报记者综合报道

今年香港二手住宅尺价突破万关，年内创出历史高位，惟成交量持续萎缩。早前，美国宣布加息，本港一二手楼市表现两极，置业人士对后市取态变得更审慎，令整体楼按贷款按年增长放缓至两成，但仍创5年新高。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆展望明年，楼市调整需时，发展商推盘步伐依然进取，一手供应增加，银行续以多元化按揭计划及优惠，争取新盘按揭市场份额，竞争依然激烈。

刘氏认为，市场关注美国联储局的加息步伐，是次加息幅度符合预期，料已被市场消化，相信明年香港按揭利率有机会突破3厘，而在金管局由2009年开始推出的逆周期监管措施及其后的一连串「辣招」下，业主的供楼负担仍处於合理水平，香港经济基本因素良好，按揭贷款仍可平稳发展，预期明年全年新取用按揭贷款额将微跌至2,506亿元，以反映楼价的轻微调整。

按揭创同期4年新高

根据金管局住宅按揭调查数据显示，总结今年首10个月，新取用按揭贷款额累计仍达2,153亿元，涉及64,895宗，与去年同期的1,710亿元及56,427宗比较，分别增加25.9%及15%，创同期的4年新高。至於首10个月新批按揭贷款额累计亦录得2,536亿元，较去年同期的2,302亿元增加10.2%，其中一手按揭贷款累计录得665亿元，较去年同期的610亿元升9%，而二手按揭贷款累计亦录得1,392亿元，较去年同期的1,345亿元升3.5%；惟宗数方面则出现一手升二手跌的情况，首10个月一手按揭升14.6%至15,100宗，而二手按揭跌7.5%至41,442宗。

明年楼价约跌10%

从数字可见，一二手物业占市场比例出现逆转，今年第4季一手物业占比急升至57.8%，二手物业占比则跌至42.2%，为2003年有纪录以来首次出现一手比例超越二手的局面，原因之一是发展商推盘策略得宜，在高成数一按、减价及加佣下，成功抢去市场购买力，再加上二手业主持货能力强，普遍减价空间有限，令市场呈拉锯局面。展望明年，刘氏预期，二手业主略为扩大议价空间，楼价自今年9月起调整，明年整体料有约10%的跌幅；一手供应将延续今年底的炽热气氛，多区大盘供应增加，两方面均支持楼市成交量上升、出现「价跌量升」的情况，在政府不「撤辣」及二手业主持货能力强之下，一二手比例差距仍会持续拉阔。

另外，根据美国过往加息经验，刘氏预料本港最快明年第二季才会跟随加息，并会采用循序渐进的加息步伐，预料首阶段每次加息不会多於0.25厘。至於按揭计划方面，刘圆圆指出，银行体系结余逾3,900亿元，香港银行同业拆息(HIBOR)处於0.22厘的低水平，除非资金抽走，HIBOR短期大幅抽升机会不大。目前H按实际按息仅1.92厘，而且不少采用P按作封顶位，有助锁定加息幅度，故今年10月份仍吸引近8成业主采用，定息则有约6%，但目前地产商与银行合作推出各项定息按揭锁定供款率，预计明年定息按揭使用量将上升至10%。