香港物业市场今年表现反覆，上半年持续升势，下半年不论楼价或租金均呈轻微下调之势，现时本港物业市场仍处於美国加息后的心理阴霾下。由於全球经济前景不明朗，美国复苏处於初步阶段，欧洲巿场疲弱，中国经济增长减速，再加新兴巿场不稳，以及本港零售业萎缩的忧虑之下，楼价及铺租难免有下调压力。不过，中原地产亚太区总裁黄伟雄表示，香港楼市出现调整，而非转势大跌，预测明年香港楼市调整可望结束。现在就先回顾一下今年地产界的重大新闻吧。

No.1
今年初细价楼价量爆升，家庭负债占本地生产总值升至历史新高，金管局总裁陈德霖於2月尾宣布收紧按揭，勒煞上车客。

据金管局所做的按揭统计调查显示，1月份新申请按揭贷款个案较去年12月大升22%，达13,600多宗，而新批按揭贷款额亦较去年12月大升21%，至303亿元。财政司司长曾俊华扬言，如有需要调控楼市，语音方落，金管局即应声出招，公布第七轮收紧按揭逆周期措施。第一项措施针对700万元以下的自用物业的按揭成数，限制这类中小型单位的按揭成数上限一律降至六成；对於主要收入并非来自香港的贷款人，按揭成数则更保守，下调到只有四至五成。

当局虽然修定按揭保险计划，合资格住宅物业可做的最高按揭成数将由九成下调至八成，但有固定收入、供款与入息比率不超过45%的首次置业人士除外，仍可申请九成按揭。

第7轮逆周期措施

翻查资料，香港自1991年首次引入七成按揭，并沿用至今。金管局之前虽然推出了六轮逆周期措施，但一直未有收紧700万元以下的细价楼按揭成数，维持在大约七成水平，只设420万元的贷款额上限。

另外，买第二个物业时，即使属自用，按揭供款占入息比率将由，由五成降到四成，相应的利率压力测试，还款能力上限，由六成收紧到五成。

第三，非自用物业按揭，包括商用，按揭供款占入息比率，上限由五成降到四成，利率压测的相关比率上限，由六成收紧到五成。新措施是继2013年2月之后，推出第七轮逆周期措施。

陈德霖表示，明白措施无可避免影响部分用家及首次置业人士，但金管局职责所在，需要保障金融体系及银行稳定。他又解释，去年下半年楼市再度转趋活跃，细价楼尤其旺畅。鉴於细价楼持续升温，故决定收紧七成按揭，以应对细价楼上升趋势带来的风险，而收紧供款与入息比率要求，则旨在加强管理来自二套房及非自住物业的额外风险。现时每月新批按揭中，以宗数计，有逾七成为属700万以下物业按揭，其中有七成买家借六至七成按揭。

此外，金管局要求采用《内评法》计算资本的8家银行就按揭贷款的《风险加权比率》引入15%下限的适用范围，由新做按揭逐步扩大至整个按揭组合，银行须於明年中前完成。此举会加重银行楼按的成本，就八家银行会否因此调高按揭利率，陈德霖指，要视乎各行个别情况而定。

银行界人士直指，金管局今次出手极重，对用家影响颇大，料银行的二手按揭业务量会出现明显收缩。

另有经济分析师认为新措施短时间内会压抑上车、换楼人士及投资者的置业需求，有助楼巿降温，相信市民需时消化措施再作部署，买家或需退而求其次选择合乎负担能力的物业入市，故预期细价楼会进一步受追捧。

A类单位登记创新高

中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，发展商积极推售细单位，以致全港一手私楼A类单位（面积40平方米以下）登记宗数及金额齐创按年新高。宗数方面，截至今年11月25日，全港暂录3,682宗一手私人住宅A类单位登记，打破1998年全年2,727宗的历史高位，并结束连续三年徘徊於1,800宗水平的局面。

金额方面，今年一手私楼A类单位的登记总值同样创历史新高，全年暂录184.01亿元，显著高於2012年101.53亿元的历史高位，并终止连续三年处於100亿元水平附近。

No.2
一手楼注册金额 首7月破千亿

香港楼市上半年气氛畅旺，加上低息环境维持，以及发展商售楼态度积极，焦点新盘轮流开售，令首七个月一手注册金额已突破千亿。

据土地注册处资料显示，截至今年7月29日为止，年内一手私楼注册量录得9,807宗，涉及金额达1,003亿元，相比去年首七个月分别增长约4.1%及约8.5%，主要是有较多的大额一手豪宅推出市场，扯高注册金额。

美联首席分析师刘嘉辉称，自1996年有纪录以来至今近20年，虽然当中有10年的一手私楼注册金额可逾千亿，但今年属最快突破千亿水平，仅需七个月时间即可完成，就算去年录得注册金额新高的1,769亿元，亦要八个月时间才可超越千亿关口，可见楼市旺势。

全年一手注册挑战万六宗

据土地注册处最新资料显示，本年截至本月2日，整体一手私人住宅注册已约14,795宗，虽然与去年全年的约16,822宗暂差距约12%，惟上月下旬发展商加快推盘步伐，推出逾千伙大型新盘应市，如屯门满名山及元朗峻峦，市场反应不俗，料该批交投将於12月份数字陆续反映，届时按年差距将逐步收窄。预料本年度之一手私人住宅注册量将紧贴去年全年数字，可有望挑战纪录逾16,000宗水平，数字将为2007年后第二高位。

No.3
私人住宅楼价 19月首跌

据差估署早前公布官方私人楼价指数，10月份按月跌1.1%，为近19个月首度录得下跌，单月跌幅更是近四年最大，而大型单位按月更挫3%，巿场预期跌势持续。

差饷物业估价署的数据显示，10月份本港整体私人住宅楼价指数报302.6点，按月跌1.1%，结束逾18个月以来的升市，跌幅亦创2011年10月以来（按月跌1.3%）近四年最大单月跌幅，楼价重回今年6月水平，而今年首10个月楼价累积升幅亦收窄至8.7%。

即使是近年升势凌厉的中小型单位，亦录得0.9%至1.2%跌幅，情况属於近年罕见，确认楼价已经转势回落。

确认楼价转角

综合业界分析，普遍认为指数相对滞后，以近期二手频现减价个案，估计未来两个月指数仍会持续回落，今年底前指数或再跌2%至3%，而随着市场信心下滑，未来两年楼价恐跌两成或以上。

至於反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL），最新CCL(大型单位)报141.16点，按周升2.21%，按周升幅为17周内最大。而CCL(中小型单位)报136.86点，创43周新低，按周跌跌0.32%。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，如果指数跌穿136点第一个支持位，将会下试120点第二个支持位。

No.4
息魔当道 二手楼劈价逃亡

二手楼市自第三季从高位回落，当美国联储局本月决定加息，虽心理因素大於实质影响，但却为楼市带来下行压力，令业主心态回软，亦成为一众准买家锄价的藉口，这股减风不单集中在中价住宅，在今年升幅显著的中小型单位，亦连环出现劈价个案，但由於买家担心没有最低，只有更低，故往往亦不敢贸然入市，买卖处於胶着状态。

中原亚太区住宅总裁陈永杰称，二手气氛低迷，部分成交量低的屋苑，将会涌现更多的减价放盘，预期明年二手业主须减价一成至一成半方有承接。美联住宅部行政总裁布少明表示，美国加息后，预计本地楼价将会出现跌势，幅度约百分之三至五。

美联物业梁启文表示，该行日前促成一宗嘉湖山庄丽湖居大三房户成交，业主见后市不明朗，减价30万元，以约410万元沽货。

No.5
纯车位注册量录逾万宗

香港置业高级执行董事伍创业表示，据土地注册处最新资料显示，虽然本月至今纯车位注册暂录约329宗，按月同期暂下跌约36.6%，不过若按年比较的话，年内至今之纯车位注册则相当不俗。

据数字显示，本年至今纯车位注册已录约10,356宗，已超出去年全年的约8,218宗，按年增加逾两成半，数字连升两年。事实上，上月新界区亦有数个车位拆售项目，市场反应热烈，而该批交投将於本月反映，若按比例计算，料本月之纯车位注册录约600宗，届时全年数字将紧贴1997年有纪录以来第二高位的约10,877宗。

按宗数排行，本年至今暂录最多纯车位之物业为大埔逸珑湾I、II期合共录约413宗；其次为观塘兴田邨，录约328宗；随后则为沙田玖珑山，录约341宗；而荃湾环宇海湾则录约335宗。

No.6
天汇顶层 5.9亿贵绝亚洲

自美国落实加息后，本港一手楼巿表现各异，豪宅依旧有价有市，并连录高价成交，恒地（012）旗下西半山天汇顶层以逾5.9亿元创亚洲新高价售出，而华置（0127）的西半山干德道55号璈珀亦连沽7伙，加息后信置(0083)首卖的西贡逸珑园暂沽27伙，套现约2.8亿元。

豪宅新盘近期销情表现突出，特别是半山区西部一带豪宅，连录高价承接，成近期淡市奇葩。恒地半山区西部天汇顶层46楼A室（前称88楼A室）於本月23日以大约5亿9,476万元天价成交，实用面积5,732平方尺，尺价约10.38万元，造价及尺价除创项目新高价之外，更比太古公司山顶傲璇顶层单位5.09亿元高，刷新亚洲历来最大银码及尺价的分层住宅成交纪录。资料亦显示，买家拥有香港永久性居民身份证。

至於同区华置璈珀加息后连沽7伙，其中12及15楼A室复式户以3.6亿元沽出，亦创项目新高纪录。

No.7
COACH 中环旗舰店退租

近期中国经济持续放缓，中央加大反贪腐力度，加上人币贬值，香港零售巿道江河日下，更爆发名店逃亡潮，其中最震撼就是名牌COACH（6388）将提早两年退租中环皇后大道中旗舰店。

COACH原本租用的中环皇后大道中36号兴玮大厦地下至三楼四层连外墙铺位，上址合共约1.3万方尺，现时租金约720万元，租期至2017年10月；不过现时消费市道向下，COACH最终提早两年撤出该复式巨铺，并於今年9月1日正式结业。

有业内人士表示，零售市道疲弱，名店街铺撤退潮将逐步蔓延，料核心区街铺租金将出现明显下跌。更有消息指奢侈品巨头如Gucci、Louis Vuitton（LV）等，均倾向以关店作要胁，高调要业主减租。

No.8
恒大125亿天价购华置总部

恒大地产(3333)瓣数多多，而且经常不按常理出牌，往往令巿场摸不着头脑。其中恒大上月以天价125亿豪购华置总部，创出尺价逾3.6万元，震惊物业巿场。

华置(0127)早前公布落实向恒大出售湾仔美国万通大厦，总代价为125亿元。该物业楼高28层，以总面积约34.5万方尺计，尺价约36,232元，打破中环皇后大道中9号的近3.5万元尺价所缔造的全港商厦最高尺价纪录。

此外，华置亦罕有为恒大提供长达六年的付款期，华置会在签订买卖协议后五日，先收取订金12.5亿元，继而在物业成交后再收取37.5亿元；总代价余额则分六年，每年支付12.5亿元。恒大将以内部资源及按揭，完成收购项目的交易。

据了解，华置持有该大厦28年，今次交易帐面获利120亿元或24倍。

No.9
比华利山别墅劲蚀3500万

美国联储局早前首次加息，多少都会打击本港楼市气氛，不单细价盘抗跌力不足，逾千万元的豪宅更是伤亡惨重。

据资料统计，近月市场已共录得逾15宗豪宅蚀让买卖，如果连同杂费计算，该批豪宅业主合共蚀逾1亿元，最经典是大埔比华利山别墅温莎道双号屋，早前以7,500万元易手，较2011年购入价1.05亿元，帐面劲蚀3,000万元，连杂费计算，估计实蚀要3,500万元，创下本年豪宅计最大宗蚀让个案，原业主是内地土豪。嘉湖山庄丽湖居单位为4座中层G室，建筑面积约为709尺，实用面积约为547尺，三房间隔，日前成交价约368万元。若以蚀让金额计算，已足够购买9.5个天水围嘉湖山庄3房单位。

No.10
西港岛线通车带动铺租楼价

港铁西港岛线西营盘站3月尾正式投入服务，意味全长约3公里的西港岛线全面通车。今后相信只要15分钟左右，就可以抵达铜锣湾，港岛西区交通大大改善，同时亦带动铺租及房租劲升。

据了解，受西港岛线带动，西环一带地铺租金仅继续有升无跌，西区部分店铺升幅由5%至40%不等，西营盘站附近地铺下年度租值逾130万元，按年大升40%。据了解，现时该区400平方尺铺位月租平均约为2万元。

根据中原地产新签租约统计，以建筑面积计算，泓都及帝后华庭的租金明显受西港岛线通车消息刺激上扬。泓都2月份的尺租录38.8元，较1月份36.8元上升5.4%，通车后两个月累升14.5%。帝后华庭尺租最新录37.2元，较1月份35.1元上升6.0%，今年首2个月累升13.1%。

No.11
九龙站地产代理 500人抢2张单

据代理方面消息，本月港铁九龙站豪宅交投淡静，曾出现全区近500名地产经纪抢两张单的惨况，主要由於天玺、凯旋门、擎天半岛、漾日居、君临天下等业主均是实力派，大多不愿劈价求售，相反买家锄价凶狠，往往要减两至三成，地产经纪扭尽六壬都难成「刁」。

再翻查数字，二手交投可谓一潭死水，将军澳区10月首八天仅录15宗成交，据粗略估计将军澳区地产代理却有近700人，即700名代理争15张单，惨烈状况可以想像；此外，马鞍山亦是重灾区，据业界推算平均多达70名代理争一张单。

Q房网．香港董事总经理陈坤兴早前表示，该行目前有约40家分店，预料明年再开38家，前线人手则由目前约750人，期望至明年底翻倍，至约1,500人。