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按揭新闻
金管局勒煞上车客 700万以下楼按降至6成
2015年12月27日 (成报)
香港物业市场今年表现反覆,上半年持续升势,下半年不论楼价或租金均呈轻微下调之势,现时本港物业市场仍处於美国加息后的心理阴霾下。由於全球经济前景不明朗,美国复苏处於初步阶段,欧洲巿场疲弱,中国经济增长减速,再加新兴巿场不稳,以及本港零售业萎缩的忧虑之下,楼价及铺租难免有下调压力。不过,中原地产亚太区总裁黄伟雄表示,香港楼市出现调整,而非转势大跌,预测明年香港楼市调整可望结束。现在就先回顾一下今年地产界的重大新闻吧。

No.1
今年初细价楼价量爆升,家庭负债占本地生产总值升至历史新高,金管局总裁陈德霖於2月尾宣布收紧按揭,勒煞上车客。

据金管局所做的按揭统计调查显示,1月份新申请按揭贷款个案较去年12月大升22%,达13,600多宗,而新批按揭贷款额亦较去年12月大升21%,至303亿元。财政司司长曾俊华扬言,如有需要调控楼市,语音方落,金管局即应声出招,公布第七轮收紧按揭逆周期措施。第一项措施针对700万元以下的自用物业的按揭成数,限制这类中小型单位的按揭成数上限一律降至六成;对於主要收入并非来自香港的贷款人,按揭成数则更保守,下调到只有四至五成。

当局虽然修定按揭保险计划,合资格住宅物业可做的最高按揭成数将由九成下调至八成,但有固定收入、供款与入息比率不超过45%的首次置业人士除外,仍可申请九成按揭。

第7轮逆周期措施

翻查资料,香港自1991年首次引入七成按揭,并沿用至今。金管局之前虽然推出了六轮逆周期措施,但一直未有收紧700万元以下的细价楼按揭成数,维持在大约七成水平,只设420万元的贷款额上限。

另外,买第二个物业时,即使属自用,按揭供款占入息比率将由,由五成降到四成,相应的利率压力测试,还款能力上限,由六成收紧到五成。

第三,非自用物业按揭,包括商用,按揭供款占入息比率,上限由五成降到四成,利率压测的相关比率上限,由六成收紧到五成。新措施是继2013年2月之后,推出第七轮逆周期措施。

陈德霖表示,明白措施无可避免影响部分用家及首次置业人士,但金管局职责所在,需要保障金融体系及银行稳定。他又解释,去年下半年楼市再度转趋活跃,细价楼尤其旺畅。鉴於细价楼持续升温,故决定收紧七成按揭,以应对细价楼上升趋势带来的风险,而收紧供款与入息比率要求,则旨在加强管理来自二套房及非自住物业的额外风险。现时每月新批按揭中,以宗数计,有逾七成为属700万以下物业按揭,其中有七成买家借六至七成按揭。

此外,金管局要求采用《内评法》计算资本的8家银行就按揭贷款的《风险加权比率》引入15%下限的适用范围,由新做按揭逐步扩大至整个按揭组合,银行须於明年中前完成。此举会加重银行楼按的成本,就八家银行会否因此调高按揭利率,陈德霖指,要视乎各行个别情况而定。

银行界人士直指,金管局今次出手极重,对用家影响颇大,料银行的二手按揭业务量会出现明显收缩。

另有经济分析师认为新措施短时间内会压抑上车、换楼人士及投资者的置业需求,有助楼巿降温,相信市民需时消化措施再作部署,买家或需退而求其次选择合乎负担能力的物业入市,故预期细价楼会进一步受追捧。

A类单位登记创新高

中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,发展商积极推售细单位,以致全港一手私楼A类单位(面积40平方米以下)登记宗数及金额齐创按年新高。宗数方面,截至今年11月25日,全港暂录3,682宗一手私人住宅A类单位登记,打破1998年全年2,727宗的历史高位,并结束连续三年徘徊於1,800宗水平的局面。

金额方面,今年一手私楼A类单位的登记总值同样创历史新高,全年暂录184.01亿元,显著高於2012年101.53亿元的历史高位,并终止连续三年处於100亿元水平附近。

No.2
一手楼注册金额 首7月破千亿

香港楼市上半年气氛畅旺,加上低息环境维持,以及发展商售楼态度积极,焦点新盘轮流开售,令首七个月一手注册金额已突破千亿。

据土地注册处资料显示,截至今年7月29日为止,年内一手私楼注册量录得9,807宗,涉及金额达1,003亿元,相比去年首七个月分别增长约4.1%及约8.5%,主要是有较多的大额一手豪宅推出市场,扯高注册金额。

美联首席分析师刘嘉辉称,自1996年有纪录以来至今近20年,虽然当中有10年的一手私楼注册金额可逾千亿,但今年属最快突破千亿水平,仅需七个月时间即可完成,就算去年录得注册金额新高的1,769亿元,亦要八个月时间才可超越千亿关口,可见楼市旺势。

全年一手注册挑战万六宗

据土地注册处最新资料显示,本年截至本月2日,整体一手私人住宅注册已约14,795宗,虽然与去年全年的约16,822宗暂差距约12%,惟上月下旬发展商加快推盘步伐,推出逾千伙大型新盘应市,如屯门满名山及元朗峻峦,市场反应不俗,料该批交投将於12月份数字陆续反映,届时按年差距将逐步收窄。预料本年度之一手私人住宅注册量将紧贴去年全年数字,可有望挑战纪录逾16,000宗水平,数字将为2007年后第二高位。

No.3
私人住宅楼价 19月首跌

据差估署早前公布官方私人楼价指数,10月份按月跌1.1%,为近19个月首度录得下跌,单月跌幅更是近四年最大,而大型单位按月更挫3%,巿场预期跌势持续。

差饷物业估价署的数据显示,10月份本港整体私人住宅楼价指数报302.6点,按月跌1.1%,结束逾18个月以来的升市,跌幅亦创2011年10月以来(按月跌1.3%)近四年最大单月跌幅,楼价重回今年6月水平,而今年首10个月楼价累积升幅亦收窄至8.7%。

即使是近年升势凌厉的中小型单位,亦录得0.9%至1.2%跌幅,情况属於近年罕见,确认楼价已经转势回落。

确认楼价转角

综合业界分析,普遍认为指数相对滞后,以近期二手频现减价个案,估计未来两个月指数仍会持续回落,今年底前指数或再跌2%至3%,而随着市场信心下滑,未来两年楼价恐跌两成或以上。

至於反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL),最新CCL(大型单位)报141.16点,按周升2.21%,按周升幅为17周内最大。而CCL(中小型单位)报136.86点,创43周新低,按周跌跌0.32%。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,如果指数跌穿136点第一个支持位,将会下试120点第二个支持位。

No.4
息魔当道 二手楼劈价逃亡

二手楼市自第三季从高位回落,当美国联储局本月决定加息,虽心理因素大於实质影响,但却为楼市带来下行压力,令业主心态回软,亦成为一众准买家锄价的藉口,这股减风不单集中在中价住宅,在今年升幅显著的中小型单位,亦连环出现劈价个案,但由於买家担心没有最低,只有更低,故往往亦不敢贸然入市,买卖处於胶着状态。

中原亚太区住宅总裁陈永杰称,二手气氛低迷,部分成交量低的屋苑,将会涌现更多的减价放盘,预期明年二手业主须减价一成至一成半方有承接。美联住宅部行政总裁布少明表示,美国加息后,预计本地楼价将会出现跌势,幅度约百分之三至五。

美联物业梁启文表示,该行日前促成一宗嘉湖山庄丽湖居大三房户成交,业主见后市不明朗,减价30万元,以约410万元沽货。

No.5
纯车位注册量录逾万宗

香港置业高级执行董事伍创业表示,据土地注册处最新资料显示,虽然本月至今纯车位注册暂录约329宗,按月同期暂下跌约36.6%,不过若按年比较的话,年内至今之纯车位注册则相当不俗。

据数字显示,本年至今纯车位注册已录约10,356宗,已超出去年全年的约8,218宗,按年增加逾两成半,数字连升两年。事实上,上月新界区亦有数个车位拆售项目,市场反应热烈,而该批交投将於本月反映,若按比例计算,料本月之纯车位注册录约600宗,届时全年数字将紧贴1997年有纪录以来第二高位的约10,877宗。

按宗数排行,本年至今暂录最多纯车位之物业为大埔逸珑湾I、II期合共录约413宗;其次为观塘兴田邨,录约328宗;随后则为沙田玖珑山,录约341宗;而荃湾环宇海湾则录约335宗。

No.6
天汇顶层 5.9亿贵绝亚洲

自美国落实加息后,本港一手楼巿表现各异,豪宅依旧有价有市,并连录高价成交,恒地(012)旗下西半山天汇顶层以逾5.9亿元创亚洲新高价售出,而华置(0127)的西半山干德道55号璈珀亦连沽7伙,加息后信置(0083)首卖的西贡逸珑园暂沽27伙,套现约2.8亿元。

豪宅新盘近期销情表现突出,特别是半山区西部一带豪宅,连录高价承接,成近期淡市奇葩。恒地半山区西部天汇顶层46楼A室(前称88楼A室)於本月23日以大约5亿9,476万元天价成交,实用面积5,732平方尺,尺价约10.38万元,造价及尺价除创项目新高价之外,更比太古公司山顶傲璇顶层单位5.09亿元高,刷新亚洲历来最大银码及尺价的分层住宅成交纪录。资料亦显示,买家拥有香港永久性居民身份证。

至於同区华置璈珀加息后连沽7伙,其中12及15楼A室复式户以3.6亿元沽出,亦创项目新高纪录。

No.7
COACH 中环旗舰店退租

近期中国经济持续放缓,中央加大反贪腐力度,加上人币贬值,香港零售巿道江河日下,更爆发名店逃亡潮,其中最震撼就是名牌COACH(6388)将提早两年退租中环皇后大道中旗舰店。

COACH原本租用的中环皇后大道中36号兴玮大厦地下至三楼四层连外墙铺位,上址合共约1.3万方尺,现时租金约720万元,租期至2017年10月;不过现时消费市道向下,COACH最终提早两年撤出该复式巨铺,并於今年9月1日正式结业。

有业内人士表示,零售市道疲弱,名店街铺撤退潮将逐步蔓延,料核心区街铺租金将出现明显下跌。更有消息指奢侈品巨头如Gucci、Louis Vuitton(LV)等,均倾向以关店作要胁,高调要业主减租。

No.8
恒大125亿天价购华置总部

恒大地产(3333)瓣数多多,而且经常不按常理出牌,往往令巿场摸不着头脑。其中恒大上月以天价125亿豪购华置总部,创出尺价逾3.6万元,震惊物业巿场。

华置(0127)早前公布落实向恒大出售湾仔美国万通大厦,总代价为125亿元。该物业楼高28层,以总面积约34.5万方尺计,尺价约36,232元,打破中环皇后大道中9号的近3.5万元尺价所缔造的全港商厦最高尺价纪录。

此外,华置亦罕有为恒大提供长达六年的付款期,华置会在签订买卖协议后五日,先收取订金12.5亿元,继而在物业成交后再收取37.5亿元;总代价余额则分六年,每年支付12.5亿元。恒大将以内部资源及按揭,完成收购项目的交易。

据了解,华置持有该大厦28年,今次交易帐面获利120亿元或24倍。

No.9
比华利山别墅劲蚀3500万

美国联储局早前首次加息,多少都会打击本港楼市气氛,不单细价盘抗跌力不足,逾千万元的豪宅更是伤亡惨重。

据资料统计,近月市场已共录得逾15宗豪宅蚀让买卖,如果连同杂费计算,该批豪宅业主合共蚀逾1亿元,最经典是大埔比华利山别墅温莎道双号屋,早前以7,500万元易手,较2011年购入价1.05亿元,帐面劲蚀3,000万元,连杂费计算,估计实蚀要3,500万元,创下本年豪宅计最大宗蚀让个案,原业主是内地土豪。嘉湖山庄丽湖居单位为4座中层G室,建筑面积约为709尺,实用面积约为547尺,三房间隔,日前成交价约368万元。若以蚀让金额计算,已足够购买9.5个天水围嘉湖山庄3房单位。

No.10
西港岛线通车带动铺租楼价

港铁西港岛线西营盘站3月尾正式投入服务,意味全长约3公里的西港岛线全面通车。今后相信只要15分钟左右,就可以抵达铜锣湾,港岛西区交通大大改善,同时亦带动铺租及房租劲升。

据了解,受西港岛线带动,西环一带地铺租金仅继续有升无跌,西区部分店铺升幅由5%至40%不等,西营盘站附近地铺下年度租值逾130万元,按年大升40%。据了解,现时该区400平方尺铺位月租平均约为2万元。

根据中原地产新签租约统计,以建筑面积计算,泓都及帝后华庭的租金明显受西港岛线通车消息刺激上扬。泓都2月份的尺租录38.8元,较1月份36.8元上升5.4%,通车后两个月累升14.5%。帝后华庭尺租最新录37.2元,较1月份35.1元上升6.0%,今年首2个月累升13.1%。

No.11
九龙站地产代理 500人抢2张单

据代理方面消息,本月港铁九龙站豪宅交投淡静,曾出现全区近500名地产经纪抢两张单的惨况,主要由於天玺、凯旋门、擎天半岛、漾日居、君临天下等业主均是实力派,大多不愿劈价求售,相反买家锄价凶狠,往往要减两至三成,地产经纪扭尽六壬都难成「刁」。

再翻查数字,二手交投可谓一潭死水,将军澳区10月首八天仅录15宗成交,据粗略估计将军澳区地产代理却有近700人,即700名代理争15张单,惨烈状况可以想像;此外,马鞍山亦是重灾区,据业界推算平均多达70名代理争一张单。

Q房网.香港董事总经理陈坤兴早前表示,该行目前有约40家分店,预料明年再开38家,前线人手则由目前约750人,期望至明年底翻倍,至约1,500人。