啟示﹕承接力短期或見頂 後市須貼市價開

新盤市場上月突然「翻生」，原本上升乏力的樓市，因為一個荃灣新盤的熱銷再度熾熱起來，但仔細拆解，今次熱銷的最大成因是發展商在定價上有折讓，再加高成數按揭，「賣大包」誘發購買力。據香港文匯報獨家獲得的一項新盤溢價率（即新盤對比二手樓呎價差距）統計顯示，今年第2季仍高達13%，處近4年高位，但本季已急跌4.1個百分點至約8.9%，回到約一年前，反映新盤定價較之前保守。分析指，隨着上半年多個新盤接連開賣，消耗了大量購買力，承接力短期見頂，發展商今後如要大量去貨，須貼市價甚或低於市價賣樓。■香港文匯報記者 顏倫樂

香港文匯報近日獨家獲美聯物業房地產數據及研究中心提供的一項最新數據顯示，本季的新盤溢價率只有8.9%（臨時數字），即新盤較二手住宅只貴8.9%。根據差估署樓價指數走勢，樓價由去年4月份開始回升，升市初期發展商都不敢將溢價過分提高，2016全年均以貼市價開盤，去年4個季度的新盤溢價分別為0.7%、1.1%、1.5%及4.5%，但今年首季情況驟變，多個新盤將溢價率大幅擴闊。

新盤優惠多 盡搶購買力

統計顯示，今年首季新盤溢價率，由去年第四季時的4.5%激增7.1個百分點至11.6%，第二季再升至13%，創近4年高位，數據反映發展商當時對後市極為樂觀，因此開價極為進取。而當時亦正值中資海航集團以極高價投得啟德地皮的時間，同時本港經濟亦見向好，利好因素下刺激發展商高價開盤。

情況於今年中出現逆轉，溢價跌至8.9%，市場購買力亦明顯減弱，多個新盤的銷情均見放緩，年初時開盤常見的「一炮沽清」不復再現，如7月時開賣的新地元朗PARK YOHO Genova和長實荃灣海之戀．愛炫美，每輪推售的單位都未有即日全部售出，九建西營盤63 Pokfulam當時首度發售50伙，更只沽出13伙（26%）。

上月樓市出現突破性進展，8月中華懋荃灣新盤全．城滙以低市價15%開出首張價單，樓市一掃陰霾，再度成為市場焦點，短短9日該盤953伙全數沽清。但業界不認為樓市又再重拾升軌，因為經濟環境並未出現更多利好因素，認為今次新盤熱銷，更大原因是發展商願意於售價上有折讓，以及提供8成一按，而將購買力誘發出來。

美聯：下半年銷情或放緩

美聯物業首席分析師劉嘉輝說：「今年上半年一手註冊多達9,800宗，市場吸納了大量購買力，再加上樓價持續上升至一個高位，銷情自然放緩，直至全．城滙出現才掀起一股熱潮，但主要因為樓價肯向下調減。」

他認為之後發展商推盤若要「求量」，就必須像全．城滙一樣將價格下調，但相信只要定價得當，加上新盤有按揭優惠等，仍然會較二手住宅吸引。

展望第4季新盤溢價率水平，他相信不會出現大幅度下跌，而溢價在5%至10%上下徘徊屬市場可接受水平，但因樓價已累積一定升幅，供應量仍需時間消化，加上市場亦觀望新政府的樓市新政，料下半年的一手銷情或未如上半年熾熱。

事實上，今年新盤銷情極旺，該行統計顯示，首8個月一手註冊量多達12,015宗，較去年同期8,389宗大增約43.2%，並創自2004年以來13年同期新高，全年有機會達到1.8萬伙水平，較去年1.68萬伙多7%。而目前本港經濟基調仍然良好、失業率維持低水平、美國息口升幅緩慢、內地經濟又見回穩，預料近月的牛皮市過去後，樓價至年底或會再升1%至2%，但不會大升，全年累升約10%。