启示：承接力短期或见顶 后市须贴市价开

新盘市场上月突然「翻生」，原本上升乏力的楼市，因为一个荃湾新盘的热销再度炽热起来，但仔细拆解，今次热销的最大成因是发展商在定价上有折让，再加高成数按揭，「卖大包」诱发购买力。据香港文汇报独家获得的一项新盘溢价率（即新盘对比二手楼尺价差距）统计显示，今年第2季仍高达13%，处近4年高位，但本季已急跌4.1个百分点至约8.9%，回到约一年前，反映新盘定价较之前保守。分析指，随着上半年多个新盘接连开卖，消耗了大量购买力，承接力短期见顶，发展商今后如要大量去货，须贴市价甚或低於市价卖楼。■香港文汇报记者 颜伦乐

香港文汇报近日独家获美联物业房地产数据及研究中心提供的一项最新数据显示，本季的新盘溢价率只有8.9%（临时数字），即新盘较二手住宅只贵8.9%。根据差估署楼价指数走势，楼价由去年4月份开始回升，升市初期发展商都不敢将溢价过分提高，2016全年均以贴市价开盘，去年4个季度的新盘溢价分别为0.7%、1.1%、1.5%及4.5%，但今年首季情况骤变，多个新盘将溢价率大幅扩阔。

新盘优惠多 尽抢购买力

统计显示，今年首季新盘溢价率，由去年第四季时的4.5%激增7.1个百分点至11.6%，第二季再升至13%，创近4年高位，数据反映发展商当时对后市极为乐观，因此开价极为进取。而当时亦正值中资海航集团以极高价投得启德地皮的时间，同时本港经济亦见向好，利好因素下刺激发展商高价开盘。

情况於今年中出现逆转，溢价跌至8.9%，市场购买力亦明显减弱，多个新盘的销情均见放缓，年初时开盘常见的「一炮沽清」不复再现，如7月时开卖的新地元朗PARK YOHO Genova和长实荃湾海之恋．爱炫美，每轮推售的单位都未有即日全部售出，九建西营盘63 Pokfulam当时首度发售50伙，更只沽出13伙（26%）。

上月楼市出现突破性进展，8月中华懋荃湾新盘全．城滙以低市价15%开出首张价单，楼市一扫阴霾，再度成为市场焦点，短短9日该盘953伙全数沽清。但业界不认为楼市又再重拾升轨，因为经济环境并未出现更多利好因素，认为今次新盘热销，更大原因是发展商愿意於售价上有折让，以及提供8成一按，而将购买力诱发出来。

美联：下半年销情或放缓

美联物业首席分析师刘嘉辉说：「今年上半年一手注册多达9,800宗，市场吸纳了大量购买力，再加上楼价持续上升至一个高位，销情自然放缓，直至全．城滙出现才掀起一股热潮，但主要因为楼价肯向下调减。」

他认为之后发展商推盘若要「求量」，就必须像全．城滙一样将价格下调，但相信只要定价得当，加上新盘有按揭优惠等，仍然会较二手住宅吸引。

展望第4季新盘溢价率水平，他相信不会出现大幅度下跌，而溢价在5%至10%上下徘徊属市场可接受水平，但因楼价已累积一定升幅，供应量仍需时间消化，加上市场亦观望新政府的楼市新政，料下半年的一手销情或未如上半年炽热。

事实上，今年新盘销情极旺，该行统计显示，首8个月一手注册量多达12,015宗，较去年同期8,389宗大增约43.2%，并创自2004年以来13年同期新高，全年有机会达到1.8万伙水平，较去年1.68万伙多7%。而目前本港经济基调仍然良好、失业率维持低水平、美国息口升幅缓慢、内地经济又见回稳，预料近月的牛皮市过去后，楼价至年底或会再升1%至2%，但不会大升，全年累升约10%。