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按揭新聞
「邊緣人」預留兩個月成交期
2019年10月28日 (文匯報)
政府放寬高成數按揭的樓價上限,理應有大批準買家受惠,但畢竟按揭批核需由銀行配合,面對經濟下行風險,日前有消息指三大銀行(包括匯豐、恒生及中銀)均提早叫停樓按申請,有「提早收遮」之嫌。有按揭代理指,目前銀行正在研究細節,雖然預期需求大增,惟料明年銀行接受按揭申請的額度增加幅度有限,即使符合新的入息要求,也隨時被拒絕「上會」,令買家置業夢碎之餘,更可能被迫「撻訂」徒招損失。

按揭專家經絡按揭轉介高級副總裁曹德明表示,對於市場指有主要銀行拒絕接受按揭申請的說法,並「不完全錯」。儘管政府降低買樓門檻,但按揭市場仍以銀行為主體,而銀行亦受到多個「金剛箍」所限制,例如經濟、準備金率、利率、股東期望等,並非政府「開綠燈」就代表買家一定借到錢。

他指,已與數間銀行進行溝通,基本上態度仍然正面,銀行目前正研究相關細節。不過短期內銀行及按揭證券公司會「塞塞哋」,審批按揭申請速度會減慢,因此需要短時間內取得貸款的買家或比較「危危乎」,如成交期有60至90天會較保險。

保費加幅最多增25%

曹德明認為,銀行需作出風險管理,未必會踴躍搶生意,雖然預期需求大增,惟料明年銀行接受按揭申請的「Quota」增加幅度有限,相信少於置業需求的增幅,即使買家符合新的入息要求,也隨時被拒絕「上會」,令置業夢碎。不過,他認為一兩年內低利率仍會保持,對樓按市場預期正面。

他又表示,政府讓首置買家可無需通過壓力測試,但強調並非不看收入,買家供款佔收入比例必須不超過五成。反而,銀行會將風險轉嫁到按揭保險費上。在舊有制度的一般情況下,保費為貸款額的1.5%至4.35%不等。

曹氏續稱,新措施下首次置業貸款人即使通過壓力測試,按揭保費亦要加15%(例如1.5%×1.15=1.725%),並計算入供款支出內。 如首次置業貸款人(即「邊緣人」)供款佔收入比例不超過五成,如無法通過壓力測試,仍可申請敘造最高八成至九成按揭。

但最新消息指,這批「邊緣人」如敘造八成至九成按揭,未來保費加幅或會增至25%(即1.5%×1.25=1.875%)。如是者,假設樓價800萬元,供款期30年按揭成數90%(借720萬元),原先保費為4.35%,最新保費則變成39.15萬元(4.35%×1.25=5.4375%),買家需小心留意。

總行人手足申請較快

另一方面,中原按揭董事總經理王美鳳表示,除了大型銀行以外,現時中小型銀行也有「塞車」的現象,銀行審批時間也會較參差,由2、3星期至超過兩個月也有,如需要申請按保,由於需經由按證公司審批,過程較為繁複,需預留至少兩個月以上的時間,買家亦應有心理準備,要多找幾間銀行,提高命中率,並且記緊需備齊文件,銀行會待客戶文件「齊晒先上」。她又提醒,大型銀行來說有較多組別,總行較地區分行有較多人手,因此較趕急的買家可到總行辦理按揭申請。

■香港文匯報記者 黎梓田