政府放寬高成數按揭的樓價上限，理應有大批準買家受惠，但畢竟按揭批核需由銀行配合，面對經濟下行風險，日前有消息指三大銀行（包括匯豐、恒生及中銀）均提早叫停樓按申請，有「提早收遮」之嫌。有按揭代理指，目前銀行正在研究細節，雖然預期需求大增，惟料明年銀行接受按揭申請的額度增加幅度有限，即使符合新的入息要求，也隨時被拒絕「上會」，令買家置業夢碎之餘，更可能被迫「撻訂」徒招損失。

按揭專家經絡按揭轉介高級副總裁曹德明表示，對於市場指有主要銀行拒絕接受按揭申請的說法，並「不完全錯」。儘管政府降低買樓門檻，但按揭市場仍以銀行為主體，而銀行亦受到多個「金剛箍」所限制，例如經濟、準備金率、利率、股東期望等，並非政府「開綠燈」就代表買家一定借到錢。

他指，已與數間銀行進行溝通，基本上態度仍然正面，銀行目前正研究相關細節。不過短期內銀行及按揭證券公司會「塞塞哋」，審批按揭申請速度會減慢，因此需要短時間內取得貸款的買家或比較「危危乎」，如成交期有60至90天會較保險。

保費加幅最多增25%

曹德明認為，銀行需作出風險管理，未必會踴躍搶生意，雖然預期需求大增，惟料明年銀行接受按揭申請的「Quota」增加幅度有限，相信少於置業需求的增幅，即使買家符合新的入息要求，也隨時被拒絕「上會」，令置業夢碎。不過，他認為一兩年內低利率仍會保持，對樓按市場預期正面。

他又表示，政府讓首置買家可無需通過壓力測試，但強調並非不看收入，買家供款佔收入比例必須不超過五成。反而，銀行會將風險轉嫁到按揭保險費上。在舊有制度的一般情況下，保費為貸款額的1.5%至4.35%不等。

曹氏續稱，新措施下首次置業貸款人即使通過壓力測試，按揭保費亦要加15%（例如1.5%×1.15=1.725%），並計算入供款支出內。 如首次置業貸款人（即「邊緣人」）供款佔收入比例不超過五成，如無法通過壓力測試，仍可申請敘造最高八成至九成按揭。

但最新消息指，這批「邊緣人」如敘造八成至九成按揭，未來保費加幅或會增至25%（即1.5%×1.25=1.875%）。如是者，假設樓價800萬元，供款期30年按揭成數90%（借720萬元），原先保費為4.35%，最新保費則變成39.15萬元（4.35%×1.25=5.4375%），買家需小心留意。

總行人手足申請較快

另一方面，中原按揭董事總經理王美鳳表示，除了大型銀行以外，現時中小型銀行也有「塞車」的現象，銀行審批時間也會較參差，由2、3星期至超過兩個月也有，如需要申請按保，由於需經由按證公司審批，過程較為繁複，需預留至少兩個月以上的時間，買家亦應有心理準備，要多找幾間銀行，提高命中率，並且記緊需備齊文件，銀行會待客戶文件「齊晒先上」。她又提醒，大型銀行來說有較多組別，總行較地區分行有較多人手，因此較趕急的買家可到總行辦理按揭申請。

■香港文匯報記者 黎梓田