政府放宽高成数按揭的楼价上限，理应有大批准买家受惠，但毕竟按揭批核需由银行配合，面对经济下行风险，日前有消息指三大银行（包括汇丰、恒生及中银）均提早叫停楼按申请，有「提早收遮」之嫌。有按揭代理指，目前银行正在研究细节，虽然预期需求大增，惟料明年银行接受按揭申请的额度增加幅度有限，即使符合新的入息要求，也随时被拒绝「上会」，令买家置业梦碎之余，更可能被迫「挞订」徒招损失。

按揭专家经络按揭转介高级副总裁曹德明表示，对於市场指有主要银行拒绝接受按揭申请的说法，并「不完全错」。尽管政府降低买楼门槛，但按揭市场仍以银行为主体，而银行亦受到多个「金刚箍」所限制，例如经济、准备金率、利率、股东期望等，并非政府「开绿灯」就代表买家一定借到钱。

他指，已与数间银行进行沟通，基本上态度仍然正面，银行目前正研究相关细节。不过短期内银行及按揭证券公司会「塞塞哋」，审批按揭申请速度会减慢，因此需要短时间内取得贷款的买家或比较「危危乎」，如成交期有60至90天会较保险。

保费加幅最多增25%

曹德明认为，银行需作出风险管理，未必会踊跃抢生意，虽然预期需求大增，惟料明年银行接受按揭申请的「Quota」增加幅度有限，相信少於置业需求的增幅，即使买家符合新的入息要求，也随时被拒绝「上会」，令置业梦碎。不过，他认为一两年内低利率仍会保持，对楼按市场预期正面。

他又表示，政府让首置买家可无需通过压力测试，但强调并非不看收入，买家供款占收入比例必须不超过五成。反而，银行会将风险转嫁到按揭保险费上。在旧有制度的一般情况下，保费为贷款额的1.5%至4.35%不等。

曹氏续称，新措施下首次置业贷款人即使通过压力测试，按揭保费亦要加15%（例如1.5%×1.15=1.725%），并计算入供款支出内。 如首次置业贷款人（即「边缘人」）供款占收入比例不超过五成，如无法通过压力测试，仍可申请叙造最高八成至九成按揭。

但最新消息指，这批「边缘人」如叙造八成至九成按揭，未来保费加幅或会增至25%（即1.5%×1.25=1.875%）。如是者，假设楼价800万元，供款期30年按揭成数90%（借720万元），原先保费为4.35%，最新保费则变成39.15万元（4.35%×1.25=5.4375%），买家需小心留意。

总行人手足申请较快

另一方面，中原按揭董事总经理王美凤表示，除了大型银行以外，现时中小型银行也有「塞车」的现象，银行审批时间也会较参差，由2、3星期至超过两个月也有，如需要申请按保，由於需经由按证公司审批，过程较为繁复，需预留至少两个月以上的时间，买家亦应有心理准备，要多找几间银行，提高命中率，并且记紧需备齐文件，银行会待客户文件「齐晒先上」。她又提醒，大型银行来说有较多组别，总行较地区分行有较多人手，因此较赶急的买家可到总行办理按揭申请。

■香港文汇报记者 黎梓田