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按揭新闻
银行救「宽按」客 提前用明年额度
2019年10月28日 (文汇报)
借高按上车遭拒 买家「半天吊」惹关注

政府日前放宽首置按保计划下高成数按揭的楼价上限,甚至无需通过加息3厘的压力测试,800万元以下住宅可借9成,1,000万元都可借8成,释放一批有供款能力但首期不足的购买力。不过,上周有买家申请高成数按揭时遭拒,引起政府关注,金管局亦厘清多项细节。有业界人士向香港文汇报指出,在金管局去信银行厘清新规要求之后,而部分按揭额度爆满的银行,已陆续动用明年额度处理按揭申请。
政府在本月中的施政报告公布新按保措施,放宽首置按保计划下高成数按揭,其中9成按揭的楼价上限,由400万元倍增至800万元;8成按揭楼价上限由600万元,提高至1,000万元,并适用於楼换楼人士。新规之下,只需愿付额外保费,甚至无须通过加息3 厘的压力测试,措施并即日生效。消息一出,即时刺激楼市成交激增。然而,有买家却於上周反映,有银行拒绝批出此类高成数按揭,令买家即时「半天吊」,帮人德政变成害人陷阱,引发市场及政府关注。

事前无吹风 银行无准备

据香港文汇报了解,之所以出现政府政策与银行业界做法不同步的原因,是源自两个原因,一是政府保密功夫到家,银行毫无准备;二是临近年尾,不少银行的按揭额度已经用尽,故此放慢手脚。有银行业人士称,银行之所以毫无准备,事缘市场一早已盛传施政报告聚焦房屋政策,并揣测会放宽楼按,不过为当局通通否认,令业界打消此念头。据悉是监管机构要求事前严格保密,慎防对资讯敏感的楼市出现大变动,因此事前未有与银行业界谘询及沟通。

相关人士透露,在监管机构做足保密功夫同时,亦引来银行在消息公布后短时间内「消化不来」,在双方欠缺事前沟通下导致审批要求出现不清晰情况,有银行在审批申请时出现混乱而拖慢审批进度,更有银行在风险管理下选择停批按揭,事件遂引发市场及政府关注。

事实上,同样9成按揭(假设供款期30年,按揭利率2.625厘),买400万元楼以往的月供款只需14,459元,现在买800万元楼的月供款则倍增28,919元;供款与入息比率(DSR)亦由32,131元大幅提升至57,838元才符合要求。而买1,000万元楼,以往最多5成按揭下的月供款是20,083元,现在8 成按揭的月供款则增至32,132元,而供款与入息比率,更由原40,166元,提高至64,264元才符合要求。

审批时间长 要捱高按息

有银行业人士则向香港文汇报透露,申请按贷一般有一段时间批核期,虽然部分银行因应年底「跑够数」而放慢审批按揭申请,但有部分银行为配合政府的政策,已陆续提前动用明年的额度处理按揭申请,而非坊间所传停收按揭申请,部分则提供较高按息取代,因此有意者宜预留较多时间在银行「塞车」时批核申请。

中原按揭董事总经理王美凤则相信,因应按保新规刚刚才推出,部分银行或未必清楚每一项细节,不过金管局已去信银行厘清新规下要求,相信银行审批将陆续回复正常程序。

大新银行经济师温嘉炜表示,虽然政府放宽首置按保计划下高成数按揭,最低要求是部分置业者纵使未通过压力测试,只需符合为供款与入息比率不超50%条件即可,不过相信个别银行仍因应本身经营策略、资金成本等考虑,最终获批出只符合最低要求的按贷申请宗数未必太多,意味着监管机构虽然开绿灯放宽有关门槛,但银行未必需完全跟足尽借,反而需视乎个别银行策略而定。另一边厢,他认为在本港楼价仍然高企下,按保新规不一定吸引大量无壳蜗牛上车,因此未必对银行带来太大风险。

坚守DSR 可控制风险

华侨永亨经济师李若凡认为,压力测试原意是在加息周期下,确保买家仍有充裕的还款能力,避免日后加息后出现还不到供款的风险,然而现时情况已逆转,目前息口下行机会大於上升,因此相信新措施下就算免除压测,亦不会对银行带来太大冲击。

她又指,新规下仍要求首置买家DSR不超过50%,其实已限制了买家收入范围,相信大部分符合条件的都是中产,加上有按保计划对银行带来一定保障,因此暂时未见对银行相关资产质素带来太大风险。

■香港文汇报记者 马翠媚