借高按上车遭拒 买家「半天吊」惹关注

政府日前放宽首置按保计划下高成数按揭的楼价上限，甚至无需通过加息3厘的压力测试，800万元以下住宅可借9成，1,000万元都可借8成，释放一批有供款能力但首期不足的购买力。不过，上周有买家申请高成数按揭时遭拒，引起政府关注，金管局亦厘清多项细节。有业界人士向香港文汇报指出，在金管局去信银行厘清新规要求之后，而部分按揭额度爆满的银行，已陆续动用明年额度处理按揭申请。
政府在本月中的施政报告公布新按保措施，放宽首置按保计划下高成数按揭，其中9成按揭的楼价上限，由400万元倍增至800万元；8成按揭楼价上限由600万元，提高至1,000万元，并适用於楼换楼人士。新规之下，只需愿付额外保费，甚至无须通过加息3 厘的压力测试，措施并即日生效。消息一出，即时刺激楼市成交激增。然而，有买家却於上周反映，有银行拒绝批出此类高成数按揭，令买家即时「半天吊」，帮人德政变成害人陷阱，引发市场及政府关注。

事前无吹风 银行无准备

据香港文汇报了解，之所以出现政府政策与银行业界做法不同步的原因，是源自两个原因，一是政府保密功夫到家，银行毫无准备；二是临近年尾，不少银行的按揭额度已经用尽，故此放慢手脚。有银行业人士称，银行之所以毫无准备，事缘市场一早已盛传施政报告聚焦房屋政策，并揣测会放宽楼按，不过为当局通通否认，令业界打消此念头。据悉是监管机构要求事前严格保密，慎防对资讯敏感的楼市出现大变动，因此事前未有与银行业界谘询及沟通。

相关人士透露，在监管机构做足保密功夫同时，亦引来银行在消息公布后短时间内「消化不来」，在双方欠缺事前沟通下导致审批要求出现不清晰情况，有银行在审批申请时出现混乱而拖慢审批进度，更有银行在风险管理下选择停批按揭，事件遂引发市场及政府关注。

事实上，同样9成按揭（假设供款期30年，按揭利率2.625厘），买400万元楼以往的月供款只需14,459元，现在买800万元楼的月供款则倍增28,919元；供款与入息比率（DSR）亦由32,131元大幅提升至57,838元才符合要求。而买1,000万元楼，以往最多5成按揭下的月供款是20,083元，现在8 成按揭的月供款则增至32,132元，而供款与入息比率，更由原40,166元，提高至64,264元才符合要求。

审批时间长 要捱高按息

有银行业人士则向香港文汇报透露，申请按贷一般有一段时间批核期，虽然部分银行因应年底「跑够数」而放慢审批按揭申请，但有部分银行为配合政府的政策，已陆续提前动用明年的额度处理按揭申请，而非坊间所传停收按揭申请，部分则提供较高按息取代，因此有意者宜预留较多时间在银行「塞车」时批核申请。

中原按揭董事总经理王美凤则相信，因应按保新规刚刚才推出，部分银行或未必清楚每一项细节，不过金管局已去信银行厘清新规下要求，相信银行审批将陆续回复正常程序。

大新银行经济师温嘉炜表示，虽然政府放宽首置按保计划下高成数按揭，最低要求是部分置业者纵使未通过压力测试，只需符合为供款与入息比率不超50%条件即可，不过相信个别银行仍因应本身经营策略、资金成本等考虑，最终获批出只符合最低要求的按贷申请宗数未必太多，意味着监管机构虽然开绿灯放宽有关门槛，但银行未必需完全跟足尽借，反而需视乎个别银行策略而定。另一边厢，他认为在本港楼价仍然高企下，按保新规不一定吸引大量无壳蜗牛上车，因此未必对银行带来太大风险。

坚守DSR 可控制风险

华侨永亨经济师李若凡认为，压力测试原意是在加息周期下，确保买家仍有充裕的还款能力，避免日后加息后出现还不到供款的风险，然而现时情况已逆转，目前息口下行机会大於上升，因此相信新措施下就算免除压测，亦不会对银行带来太大冲击。

她又指，新规下仍要求首置买家DSR不超过50%，其实已限制了买家收入范围，相信大部分符合条件的都是中产，加上有按保计划对银行带来一定保障，因此暂时未见对银行相关资产质素带来太大风险。

■香港文汇报记者 马翠媚