借高按上車遭拒 買家「半天吊」惹關注

政府日前放寬首置按保計劃下高成數按揭的樓價上限，甚至無需通過加息3厘的壓力測試，800萬元以下住宅可借9成，1,000萬元都可借8成，釋放一批有供款能力但首期不足的購買力。不過，上周有買家申請高成數按揭時遭拒，引起政府關注，金管局亦釐清多項細節。有業界人士向香港文匯報指出，在金管局去信銀行釐清新規要求之後，而部分按揭額度爆滿的銀行，已陸續動用明年額度處理按揭申請。
政府在本月中的施政報告公佈新按保措施，放寬首置按保計劃下高成數按揭，其中9成按揭的樓價上限，由400萬元倍增至800萬元；8成按揭樓價上限由600萬元，提高至1,000萬元，並適用於樓換樓人士。新規之下，只需願付額外保費，甚至無須通過加息3 厘的壓力測試，措施並即日生效。消息一出，即時刺激樓市成交激增。然而，有買家卻於上周反映，有銀行拒絕批出此類高成數按揭，令買家即時「半天吊」，幫人德政變成害人陷阱，引發市場及政府關注。

事前無吹風 銀行無準備

據香港文匯報了解，之所以出現政府政策與銀行業界做法不同步的原因，是源自兩個原因，一是政府保密功夫到家，銀行毫無準備；二是臨近年尾，不少銀行的按揭額度已經用盡，故此放慢手腳。有銀行業人士稱，銀行之所以毫無準備，事緣市場一早已盛傳施政報告聚焦房屋政策，並揣測會放寬樓按，不過為當局通通否認，令業界打消此念頭。據悉是監管機構要求事前嚴格保密，慎防對資訊敏感的樓市出現大變動，因此事前未有與銀行業界諮詢及溝通。

相關人士透露，在監管機構做足保密功夫同時，亦引來銀行在消息公佈後短時間內「消化不來」，在雙方欠缺事前溝通下導致審批要求出現不清晰情況，有銀行在審批申請時出現混亂而拖慢審批進度，更有銀行在風險管理下選擇停批按揭，事件遂引發市場及政府關注。

事實上，同樣9成按揭（假設供款期30年，按揭利率2.625厘），買400萬元樓以往的月供款只需14,459元，現在買800萬元樓的月供款則倍增28,919元；供款與入息比率（DSR）亦由32,131元大幅提升至57,838元才符合要求。而買1,000萬元樓，以往最多5成按揭下的月供款是20,083元，現在8 成按揭的月供款則增至32,132元，而供款與入息比率，更由原40,166元，提高至64,264元才符合要求。

審批時間長 要捱高按息

有銀行業人士則向香港文匯報透露，申請按貸一般有一段時間批核期，雖然部分銀行因應年底「跑夠數」而放慢審批按揭申請，但有部分銀行為配合政府的政策，已陸續提前動用明年的額度處理按揭申請，而非坊間所傳停收按揭申請，部分則提供較高按息取代，因此有意者宜預留較多時間在銀行「塞車」時批核申請。

中原按揭董事總經理王美鳳則相信，因應按保新規剛剛才推出，部分銀行或未必清楚每一項細節，不過金管局已去信銀行釐清新規下要求，相信銀行審批將陸續回復正常程序。

大新銀行經濟師溫嘉煒表示，雖然政府放寬首置按保計劃下高成數按揭，最低要求是部分置業者縱使未通過壓力測試，只需符合為供款與入息比率不超50%條件即可，不過相信個別銀行仍因應本身經營策略、資金成本等考慮，最終獲批出只符合最低要求的按貸申請宗數未必太多，意味着監管機構雖然開綠燈放寬有關門檻，但銀行未必需完全跟足盡借，反而需視乎個別銀行策略而定。另一邊廂，他認為在本港樓價仍然高企下，按保新規不一定吸引大量無殼蝸牛上車，因此未必對銀行帶來太大風險。

堅守DSR 可控制風險

華僑永亨經濟師李若凡認為，壓力測試原意是在加息周期下，確保買家仍有充裕的還款能力，避免日後加息後出現還不到供款的風險，然而現時情況已逆轉，目前息口下行機會大於上升，因此相信新措施下就算免除壓測，亦不會對銀行帶來太大衝擊。

她又指，新規下仍要求首置買家DSR不超過50%，其實已限制了買家收入範圍，相信大部分符合條件的都是中產，加上有按保計劃對銀行帶來一定保障，因此暫時未見對銀行相關資產質素帶來太大風險。

■香港文匯報記者 馬翠媚