香港經濟步入技術性衰退，但樓價卻仍處於高水平，皆因缺地和低息兩大因素嚴重扭曲樓價。展望二○二○年，內外不穩定因素持續發酵下，香港經濟將繼續尋底，意味樓價正不斷累積調整壓力。最怕是到了臨界點，一旦利率趨勢突變或地緣政治風險急升，隨時引爆樓市泡沫，進一步拖冧經濟！

香港貿易物流業已飽受中美貿易戰打擊，但禍不單行，香港社會今年六月起出現極端動盪，旅遊及零售業大受打擊，致使香港經濟連續兩季按季出現負增長，全年經濟很大機會錄得負數。宏觀基本因素轉差，毋庸置疑。

不過，今年二手樓價指數迭創新高，儘管近期略有調整，但目前仍較去年底高約2%。歸根究柢，港府土地供應未見突破，只是將公私營房屋供應數字左搬右砌魚目混珠。此外，美國連番減息，歐洲實施負利率，低息環境延續了資產泡沫。問題是，樓價沒可能與經濟長期嚴重脫節，這不但讓經濟潛藏危機，基本民生搞不好，社會不穩亦由此而生。

事實上，樓價不無暗湧。其中，商舖及寫字樓物業開始受到社會動盪和外資減少在港投資的影響，企業寧可將寫字樓遷出中環地段，轉往其他二線商業區以減低支出；核心地區吉舖情況惡化，租金急跌；商場人流大減，為留租客只得減租或提供短期租金寬免；而商業地皮招標亦出現過撻訂及流標，都反映樓市外強中乾。偏偏在這個時候，港府並未從供應着手處理問題，而是採取放寬按揭保險，降低住宅入場門檻，以滿足用家上車願望，變相成為高樓價的推手，雖說近期樓價有所微調，但仍處於港人難以負擔的水平。市民增加借貸高追入市，是禍是福，且拭目以待。

可見，針對房屋問題，港府章法大亂。高樓價已成燙手山芋，如今社會環境難以就港府的填海造地計劃達共識；收購土地又面對諸多既得利益者的掣肘；研用土地收回條例，又怕在經濟不景和走資風險增加下，觸發樓價崩圍，正是目前香港政治和經濟都承擔不起的風險。

明年樓市面對多個不明朗因素。美國總統選舉，會否有候選人利用人權法打「香港牌」？中美貿易會否再起風波，從而進一步打擊中港經濟？香港的旅遊、零售業難以在短時間內回復舊觀；金融業又要面對來自區內的新競爭。這個爛局，誰能確保香港樓價可繼續做「不倒翁」？如何平衡政策與市場風險，是港府施政的一大考驗。