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按揭新聞
房屋政策章法亂 樓市難做不倒翁
2019年12月27日 (東方)
香港經濟步入技術性衰退,但樓價卻仍處於高水平,皆因缺地和低息兩大因素嚴重扭曲樓價。展望二○二○年,內外不穩定因素持續發酵下,香港經濟將繼續尋底,意味樓價正不斷累積調整壓力。最怕是到了臨界點,一旦利率趨勢突變或地緣政治風險急升,隨時引爆樓市泡沫,進一步拖冧經濟!

香港貿易物流業已飽受中美貿易戰打擊,但禍不單行,香港社會今年六月起出現極端動盪,旅遊及零售業大受打擊,致使香港經濟連續兩季按季出現負增長,全年經濟很大機會錄得負數。宏觀基本因素轉差,毋庸置疑。

不過,今年二手樓價指數迭創新高,儘管近期略有調整,但目前仍較去年底高約2%。歸根究柢,港府土地供應未見突破,只是將公私營房屋供應數字左搬右砌魚目混珠。此外,美國連番減息,歐洲實施負利率,低息環境延續了資產泡沫。問題是,樓價沒可能與經濟長期嚴重脫節,這不但讓經濟潛藏危機,基本民生搞不好,社會不穩亦由此而生。

事實上,樓價不無暗湧。其中,商舖及寫字樓物業開始受到社會動盪和外資減少在港投資的影響,企業寧可將寫字樓遷出中環地段,轉往其他二線商業區以減低支出;核心地區吉舖情況惡化,租金急跌;商場人流大減,為留租客只得減租或提供短期租金寬免;而商業地皮招標亦出現過撻訂及流標,都反映樓市外強中乾。偏偏在這個時候,港府並未從供應着手處理問題,而是採取放寬按揭保險,降低住宅入場門檻,以滿足用家上車願望,變相成為高樓價的推手,雖說近期樓價有所微調,但仍處於港人難以負擔的水平。市民增加借貸高追入市,是禍是福,且拭目以待。

可見,針對房屋問題,港府章法大亂。高樓價已成燙手山芋,如今社會環境難以就港府的填海造地計劃達共識;收購土地又面對諸多既得利益者的掣肘;研用土地收回條例,又怕在經濟不景和走資風險增加下,觸發樓價崩圍,正是目前香港政治和經濟都承擔不起的風險。

明年樓市面對多個不明朗因素。美國總統選舉,會否有候選人利用人權法打「香港牌」?中美貿易會否再起風波,從而進一步打擊中港經濟?香港的旅遊、零售業難以在短時間內回復舊觀;金融業又要面對來自區內的新競爭。這個爛局,誰能確保香港樓價可繼續做「不倒翁」?如何平衡政策與市場風險,是港府施政的一大考驗。