香港经济步入技术性衰退，但楼价却仍处於高水平，皆因缺地和低息两大因素严重扭曲楼价。展望二○二○年，内外不稳定因素持续发酵下，香港经济将继续寻底，意味楼价正不断累积调整压力。最怕是到了临界点，一旦利率趋势突变或地缘政治风险急升，随时引爆楼市泡沫，进一步拖冧经济！

香港贸易物流业已饱受中美贸易战打击，但祸不单行，香港社会今年六月起出现极端动荡，旅游及零售业大受打击，致使香港经济连续两季按季出现负增长，全年经济很大机会录得负数。宏观基本因素转差，毋庸置疑。

不过，今年二手楼价指数迭创新高，尽管近期略有调整，但目前仍较去年底高约2%。归根究柢，港府土地供应未见突破，只是将公私营房屋供应数字左搬右砌鱼目混珠。此外，美国连番减息，欧洲实施负利率，低息环境延续了资产泡沫。问题是，楼价没可能与经济长期严重脱节，这不但让经济潜藏危机，基本民生搞不好，社会不稳亦由此而生。

事实上，楼价不无暗涌。其中，商铺及写字楼物业开始受到社会动荡和外资减少在港投资的影响，企业宁可将写字楼迁出中环地段，转往其他二线商业区以减低支出；核心地区吉铺情况恶化，租金急跌；商场人流大减，为留租客只得减租或提供短期租金宽免；而商业地皮招标亦出现过挞订及流标，都反映楼市外强中干。偏偏在这个时候，港府并未从供应着手处理问题，而是采取放宽按揭保险，降低住宅入场门槛，以满足用家上车愿望，变相成为高楼价的推手，虽说近期楼价有所微调，但仍处於港人难以负担的水平。市民增加借贷高追入市，是祸是福，且拭目以待。

可见，针对房屋问题，港府章法大乱。高楼价已成烫手山芋，如今社会环境难以就港府的填海造地计划达共识；收购土地又面对诸多既得利益者的掣肘；研用土地收回条例，又怕在经济不景和走资风险增加下，触发楼价崩围，正是目前香港政治和经济都承担不起的风险。

明年楼市面对多个不明朗因素。美国总统选举，会否有候选人利用人权法打「香港牌」？中美贸易会否再起风波，从而进一步打击中港经济？香港的旅游、零售业难以在短时间内回复旧观；金融业又要面对来自区内的新竞争。这个烂局，谁能确保香港楼价可继续做「不倒翁」？如何平衡政策与市场风险，是港府施政的一大考验。