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按揭新闻
房屋政策章法乱 楼市难做不倒翁
2019年12月27日 (东方)
香港经济步入技术性衰退,但楼价却仍处於高水平,皆因缺地和低息两大因素严重扭曲楼价。展望二○二○年,内外不稳定因素持续发酵下,香港经济将继续寻底,意味楼价正不断累积调整压力。最怕是到了临界点,一旦利率趋势突变或地缘政治风险急升,随时引爆楼市泡沫,进一步拖冧经济!

香港贸易物流业已饱受中美贸易战打击,但祸不单行,香港社会今年六月起出现极端动荡,旅游及零售业大受打击,致使香港经济连续两季按季出现负增长,全年经济很大机会录得负数。宏观基本因素转差,毋庸置疑。

不过,今年二手楼价指数迭创新高,尽管近期略有调整,但目前仍较去年底高约2%。归根究柢,港府土地供应未见突破,只是将公私营房屋供应数字左搬右砌鱼目混珠。此外,美国连番减息,欧洲实施负利率,低息环境延续了资产泡沫。问题是,楼价没可能与经济长期严重脱节,这不但让经济潜藏危机,基本民生搞不好,社会不稳亦由此而生。

事实上,楼价不无暗涌。其中,商铺及写字楼物业开始受到社会动荡和外资减少在港投资的影响,企业宁可将写字楼迁出中环地段,转往其他二线商业区以减低支出;核心地区吉铺情况恶化,租金急跌;商场人流大减,为留租客只得减租或提供短期租金宽免;而商业地皮招标亦出现过挞订及流标,都反映楼市外强中干。偏偏在这个时候,港府并未从供应着手处理问题,而是采取放宽按揭保险,降低住宅入场门槛,以满足用家上车愿望,变相成为高楼价的推手,虽说近期楼价有所微调,但仍处於港人难以负担的水平。市民增加借贷高追入市,是祸是福,且拭目以待。

可见,针对房屋问题,港府章法大乱。高楼价已成烫手山芋,如今社会环境难以就港府的填海造地计划达共识;收购土地又面对诸多既得利益者的掣肘;研用土地收回条例,又怕在经济不景和走资风险增加下,触发楼价崩围,正是目前香港政治和经济都承担不起的风险。

明年楼市面对多个不明朗因素。美国总统选举,会否有候选人利用人权法打「香港牌」?中美贸易会否再起风波,从而进一步打击中港经济?香港的旅游、零售业难以在短时间内回复旧观;金融业又要面对来自区内的新竞争。这个烂局,谁能确保香港楼价可继续做「不倒翁」?如何平衡政策与市场风险,是港府施政的一大考验。