2019年的楼市走势犹如过山车，上半年享受了一轮小阳春后，下半年因修例风波引发暴力示威，楼市旋即吹逆风，银行年内对按揭业务上的取态亦截然不同，由去年初积极争取按揭生意，现金回赠曾高达2.1%，部分银行更加推定额现金回赠。不过随着楼市逆转，银行於去年下半年多次调高按揭封顶息率及减少现金回赠，按揭批核亦比以往审慎。而10月政府放宽保险计划的新措施，亦成去年楼市另一重要新闻，措施令市民上车首期支出减少，但受到社会动荡影响，措施的利好因素只维持短短1个月就结束。

纳米楼或跑输中型单位

去年楼按市场最瞩目大事，不能不提施政报告内放宽按揭保险计划的楼价上限，首次置业人士承造最高九成按揭贷款由楼价上限400万元增至800万元；承造最高八成按揭贷款由楼价上限600万元增至1,000万元。而未能符合压力测试仍有可能叙造高成数按揭，惟保费会因应风险因素而作额外调整。

政府放宽按保楼价上限后，有助用家透过按保以低首期上车，按保申请个案显著增加；根据中原按揭客户申请个案，按保申请宗数由按保修订后（去年10月16日至12月16日），对比去年8至9月份同期增加1.1倍，按保占按揭申请比例由31%增加至50%，比例超过一半。9成按保占整体按保申请达49%，9成以下有51%。

可惜新政策遇上市场多项不利因素，短暂上升后复又回落。若今年第二季后政经因素改善，在需求主导下，配合新按保政策发挥作用，有机会带动换楼市场的需求上升，其中600万至1,000万元物业尤其受欢迎，不过同时相信纳米楼的需求将减少，料细单位楼价升幅不及中型单位，大型单位的楼价则保持平稳。

优惠收紧 转按诱因大减

此外，按揭市场今年亦出现不少变化，美联储於去年7月、9月及10月各减息四分之一厘后，於12月份宣布维持利率不变，并暗示其「中周期调整」将暂告一段落。同时间，香港经济转差，第四季及今年GDP有机会继续录得负增长，汇丰银行於10月底牵头宣布减最优惠利率（P）八分之一厘，抵消2018年9月加息八分之一厘，并且为逾十年首次减息。

根据经络按揭转介研究部及金管局资料显示，首10月新批转按贷款金额及宗数分别为1,277.9亿元及33,640宗，分别创金额历史新高及宗数的9年高位。但随着银行对按揭优惠逐步收紧，加上现时实际按息比两年前的约2.15厘已增加约35点子，转按诱因大减。曹德明预料，来年转按宗数将按年大跌50%，全年转按宗数约20,000宗，重返2015年前，即银行未有积极争取转按业务前的水平。