2019年的樓市走勢猶如過山車，上半年享受了一輪小陽春後，下半年因修例風波引發暴力示威，樓市旋即吹逆風，銀行年內對按揭業務上的取態亦截然不同，由去年初積極爭取按揭生意，現金回贈曾高達2.1%，部分銀行更加推定額現金回贈。不過隨着樓市逆轉，銀行於去年下半年多次調高按揭封頂息率及減少現金回贈，按揭批核亦比以往審慎。而10月政府放寬保險計劃的新措施，亦成去年樓市另一重要新聞，措施令市民上車首期支出減少，但受到社會動盪影響，措施的利好因素只維持短短1個月就結束。

納米樓或跑輸中型單位

去年樓按市場最矚目大事，不能不提施政報告內放寬按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元；承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。而未能符合壓力測試仍有可能敘造高成數按揭，惟保費會因應風險因素而作額外調整。

政府放寬按保樓價上限後，有助用家透過按保以低首期上車，按保申請個案顯著增加；根據中原按揭客戶申請個案，按保申請宗數由按保修訂後（去年10月16日至12月16日），對比去年8至9月份同期增加1.1倍，按保佔按揭申請比例由31%增加至50%，比例超過一半。9成按保佔整體按保申請達49%，9成以下有51%。

可惜新政策遇上市場多項不利因素，短暫上升後復又回落。若今年第二季後政經因素改善，在需求主導下，配合新按保政策發揮作用，有機會帶動換樓市場的需求上升，其中600萬至1,000萬元物業尤其受歡迎，不過同時相信納米樓的需求將減少，料細單位樓價升幅不及中型單位，大型單位的樓價則保持平穩。

優惠收緊 轉按誘因大減

此外，按揭市場今年亦出現不少變化，美聯儲於去年7月、9月及10月各減息四分之一厘後，於12月份宣佈維持利率不變，並暗示其「中周期調整」將暫告一段落。同時間，香港經濟轉差，第四季及今年GDP有機會繼續錄得負增長，匯豐銀行於10月底牽頭宣佈減最優惠利率（P）八分之一厘，抵消2018年9月加息八分之一厘，並且為逾十年首次減息。

根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料顯示，首10月新批轉按貸款金額及宗數分別為1,277.9億元及33,640宗，分別創金額歷史新高及宗數的9年高位。但隨着銀行對按揭優惠逐步收緊，加上現時實際按息比兩年前的約2.15厘已增加約35點子，轉按誘因大減。曹德明預料，來年轉按宗數將按年大跌50%，全年轉按宗數約20,000宗，重返2015年前，即銀行未有積極爭取轉按業務前的水平。