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按揭新聞
細價樓入市「供」略
2020年12月3日 (東方)
香港樓價長期高企,不少人或覺得成功購得「蝸」居,就可列入人生勝利組!然而,夢想實現後,置業人士隨即要展開長達30年的按揭供款,你是否供得起?哪個按揭計劃最啱你?不妨預先計清計楚,以免「上錯車」之餘,甚至要被迫「落車」!

Q1:買得起600萬元物業嗎?

年輕人買樓前,須計算是否足以支付首期。據金管局指引,首置人士購買1,000萬元或以上,及1,000萬元以下住宅,一按最高按揭成數分別為50%及60%(上限為500萬元),以600萬元的物業為例,須支付首期40%即240萬元。

儲夠首期仍須通過壓測

若首期不足的話,首置人士經按揭保險「上車」,購買800萬元以下的住宅物業,假設銀行估價足,最多可借90%,即購買600萬元住宅物業,首期僅為60萬元。若購買600萬元物業,透過按保借90%按揭,假設實際按揭利率1.65厘,分30年供款,月供約19,694元。

然而,儲夠首期未等於成功上車,還須視乎收入是否通過以下關卡。以首置、自用物業及申請按揭保險申請人為例,其首個關卡是每月供款與入息比率(DSR)基本上限為50%,即月入39,388元。第二,就是在最優惠利率按揭計劃(P按)上升3厘下,仍能通過壓力測試,當前P按為2.5厘(P減2.75厘),即壓測下按息為5.5厘,每月供款升至31,734元。按此計算,中原按揭指,買家按揭成數較一按最高按揭成數高出20%或以上,則壓測下的DSR須為55%或以下,即月入最少要達到57,698元。

近年按揭新規對首置人士的掣肘減少,若只能達到基本DSR為50%的規定,可獲批最高八或九成按揭,但須支付較高昂的按揭保費。

Q2:為何要先做好估值?

差餉物業估價署沒提供統一物業估價,不同銀行對同一個單位提供不同估價,大家可從銀行的物業估價網輸入資料及查詢,比較業主叫價與估價,因銀行批核按揭申請時,只會按照本身對物業的估價批核,並不是樓宇買賣價。

假設買家以650萬元買入物業,根據金管局的規定,銀行只能為1,000萬元或以下的物業批出六成貸款,換言之,買家將獲批390萬元貸款,若銀行給予其估價為600萬元,買家只能獲批360萬元貸款,並須承擔30萬元差價。

Q3:究竟前期要畀乜費用?

購買物業前,除了儲夠一筆首期,還要計算不下幾十萬元的雜費,包括印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及傢俬等。以600萬元的住宅物業為例,首置人士的印花稅率為3%,即18萬元。律師費視乎樓宇成交價而定,600萬元物業的買賣合約收費2,500元、屋契及按揭契收費逾一萬元,經紀佣金則為成交價的1%,加上至少20萬元的裝修及傢俬,連同首期料逾百萬元。

Q4:揀H按或P按會較好?

一般而言,H按更受歡迎,因實際息率有機會較低,而且鎖息設上限,但是息率較波動,因為要視乎銀行同業拆息走勢,例如剛好遇到大型新股上升或市場資金趨緊,拆息可觸及兩厘。

中原按揭董事總經理王美鳳表示,個別貸款公司會提供P按的低首期按揭計劃,現金回贈可達0.5至0.8%,但貸款機構並不會白白提供高成數按揭,買家須額外支付略高的保費。

H按實際利率較低

而現時H按的使用率達九成,普遍銀行H按鎖息上限等於P按利率,但當拆息低企,H按計劃實際按息會較低。舉例,經絡按揭轉介網上資料顯示,有現金回贈1%的H按計劃為H+1.45厘,以近日一個月期拆息0.2厘計算,則實際按息為1.65厘,低於P按目前實際按息2.5厘。

Q5:每月供幾錢?供唔起會點?

以樓價600萬元為例、假設年期30年、實際按息1.65厘,只須申請一按及要透過按揭保險上車的供款可相差超過五成,前者月供僅12,685元,後者則要月供19,694元(包含7折優惠下的按揭保險保費,並以月供的形式供入)。

按揭供款長達數十年,若無力還款會有何後果?王氏指,按揭計劃的拖欠率僅0.04%,因銀行有入息審查。另買家借取按揭貸款等同把物業抵押予銀行,若供款人士拖延還款,銀行會先向其了解拖欠原因,如情況非常惡劣才正式通知客戶,將其物業售出以清還貸款(俗稱銀主盤),但一般不會在幾個月內收樓。