香港楼价长期高企，不少人或觉得成功购得「蜗」居，就可列入人生胜利组！然而，梦想实现后，置业人士随即要展开长达30年的按揭供款，你是否供得起？哪个按揭计划最啱你？不妨预先计清计楚，以免「上错车」之余，甚至要被迫「落车」！

Q1：买得起600万元物业吗？

年轻人买楼前，须计算是否足以支付首期。据金管局指引，首置人士购买1,000万元或以上，及1,000万元以下住宅，一按最高按揭成数分别为50%及60%（上限为500万元），以600万元的物业为例，须支付首期40%即240万元。

储够首期仍须通过压测

若首期不足的话，首置人士经按揭保险「上车」，购买800万元以下的住宅物业，假设银行估价足，最多可借90%，即购买600万元住宅物业，首期仅为60万元。若购买600万元物业，透过按保借90%按揭，假设实际按揭利率1.65厘，分30年供款，月供约19,694元。

然而，储够首期未等於成功上车，还须视乎收入是否通过以下关卡。以首置、自用物业及申请按揭保险申请人为例，其首个关卡是每月供款与入息比率（DSR）基本上限为50%，即月入39,388元。第二，就是在最优惠利率按揭计划（P按）上升3厘下，仍能通过压力测试，当前P按为2.5厘（P减2.75厘），即压测下按息为5.5厘，每月供款升至31,734元。按此计算，中原按揭指，买家按揭成数较一按最高按揭成数高出20%或以上，则压测下的DSR须为55%或以下，即月入最少要达到57,698元。

近年按揭新规对首置人士的掣肘减少，若只能达到基本DSR为50%的规定，可获批最高八或九成按揭，但须支付较高昂的按揭保费。

Q2：为何要先做好估值？

差饷物业估价署没提供统一物业估价，不同银行对同一个单位提供不同估价，大家可从银行的物业估价网输入资料及查询，比较业主叫价与估价，因银行批核按揭申请时，只会按照本身对物业的估价批核，并不是楼宇买卖价。

假设买家以650万元买入物业，根据金管局的规定，银行只能为1,000万元或以下的物业批出六成贷款，换言之，买家将获批390万元贷款，若银行给予其估价为600万元，买家只能获批360万元贷款，并须承担30万元差价。

Q3：究竟前期要畀乜费用？

购买物业前，除了储够一笔首期，还要计算不下几十万元的杂费，包括印花税、律师费、经纪佣金、装修及家俬等。以600万元的住宅物业为例，首置人士的印花税率为3%，即18万元。律师费视乎楼宇成交价而定，600万元物业的买卖合约收费2,500元、屋契及按揭契收费逾一万元，经纪佣金则为成交价的1%，加上至少20万元的装修及家俬，连同首期料逾百万元。

Q4：拣H按或P按会较好？

一般而言，H按更受欢迎，因实际息率有机会较低，而且锁息设上限，但是息率较波动，因为要视乎银行同业拆息走势，例如刚好遇到大型新股上升或市场资金趋紧，拆息可触及两厘。

中原按揭董事总经理王美凤表示，个别贷款公司会提供P按的低首期按揭计划，现金回赠可达0.5至0.8%，但贷款机构并不会白白提供高成数按揭，买家须额外支付略高的保费。

H按实际利率较低

而现时H按的使用率达九成，普遍银行H按锁息上限等於P按利率，但当拆息低企，H按计划实际按息会较低。举例，经络按揭转介网上资料显示，有现金回赠1%的H按计划为H+1.45厘，以近日一个月期拆息0.2厘计算，则实际按息为1.65厘，低於P按目前实际按息2.5厘。

Q5：每月供几钱？供唔起会点？

以楼价600万元为例、假设年期30年、实际按息1.65厘，只须申请一按及要透过按揭保险上车的供款可相差超过五成，前者月供仅12,685元，后者则要月供19,694元（包含7折优惠下的按揭保险保费，并以月供的形式供入）。

按揭供款长达数十年，若无力还款会有何后果？王氏指，按揭计划的拖欠率仅0.04%，因银行有入息审查。另买家借取按揭贷款等同把物业抵押予银行，若供款人士拖延还款，银行会先向其了解拖欠原因，如情况非常恶劣才正式通知客户，将其物业售出以清还贷款（俗称银主盘），但一般不会在几个月内收楼。