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按揭新聞
買舊樓計清睇楚 免捱25年麵包
2021年6月20日 (文匯報)
自從政府放寬按揭成數,主要大型屋苑樓價升幅顯著,導致上車人士卻步,並轉攻市區舊樓。不過,真正放售價在400萬元左右的市區舊樓,普遍樓齡已有50年或以上,往往有大維修、難做按揭以及業權不完整等問題。對於一般年輕人,必須先想好往後可能不時出現以萬元計的物業維護開支,變成供樓以外的長期開支,最終唯有節衣縮食捱麵包度日。

樓齡大 按揭年期減少

以樓齡50年為例,經按揭保險申請八成至九成按揭 ,大部分按證公司及保險計劃均需要以「75年減樓齡」計算還款期,即是最多只可以做25年按揭。樓齡愈高,供款期就會愈短。換言之,買家每月需承擔更多供款金額,造成一定程度的財政壓力,甚至部分準買家會因此而通過不了壓力測試,要是已簽署臨約的話,就只能撻訂退場。

但是,如果能負擔更大金額作首期的準買家,都會選擇不經按揭保險,只向銀行申請六成按揭。因為部分銀行可以用「80年減樓齡」計算,將還款期拉長5年,甚至有些批核較寬鬆的銀行,即使是樓齡50年物業,個別申請也可獲批30年還款期,減輕買家每月供款壓力。事實上,以400萬元上車盤來說,4成首期至少涉及160萬元,還有其他雜費,亦不是一個年輕人能輕易拿出的數目。

強制驗樓 再破費維修

此外,樓齡50年的單位業主在買入後或需要夾錢大維修。根據強制驗樓計劃,樓齡30年或以上的私人樓宇業主,需在接獲屋宇署送達法定通知後,於限期內進行驗樓及維修,涉及金額或高達10餘萬元以上。因此,買家最好在買入50年樓齡單位前,先查詢大廈是否需要大維修,以及何時進行,避免一入手就要再破費維修,加重財政負擔。

市面上有些呎價非常「筍」的放售,但亦有可能出現「業權陷阱」。由於50年樓齡以上的單位有不少都有業權完整性的問題,準買家在落訂前最好到土地註冊處查冊,包括了解物業的業主誰屬、業權是否完整,以及物業是否有僭建部分、有沒有收到維修令等等。