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按揭新聞
港按息倘續升 收租或現負回報
2022年2月16日 (東方)
除了疫情外,香港樓市亦備受潛在加息的困擾。美銀證券研究報告指出,依美國加息步伐預測,聯邦基金利率將高於2018年時的水平,香港按揭利率很可能因此超越2008年以來的高位2.6厘。一旦按息高於3厘,每月供樓成本增加之餘,現時買樓收租的2.2厘回報率亦會變負數,本地樓價或因而要跌逾一成。

目前主流意見雖認為,香港銀行體系結餘強勁,港息未必需緊隨美息向上。但該行解釋,使用銀行同業拆息(HIBOR)的按揭計劃,當按息升至2.5厘時,最優惠利率的封頂機制便會啟動。假設最優惠利率升0.25厘,一個700萬元單位每月還款額便升3%,看似情況可控。可是在租金水平不變的情況下,當按息升至2.75厘時,樓價便需要下跌18%才能將買樓收租回報率帶至正常水平。

美銀證券削九置太古目標價

不過,該行也指出狀況未至於太壞,因為目前大部分業主都已供完自己的物業,而除了符合首次置業資格的業主外,多數按揭借款人的借貸比率仍處於低水平。

歐資投行瑞銀則指,第5波疫情令社交距離措施收緊,壓抑住宅成交,潛在本地生產總值(GDP)倒退帶來負財富效應,加上海外專才離港,以及美國加息或快過預期等問題,均令本港住宅市場面臨壓力。

至於商業地產情況,美銀證券表示,新一波疫情下業主或需要為租戶提供3至4個月的租金寬免,將令今年上半年零售租金收入挫3至4%,數字上優於去年同期同樣收緊社交措施時,惟目前疫情風險明顯正升溫,商場業主一旦失去一個月的租金,將打擊營業收入12至15%。

另外,該行重申恒基地產(00012)和冠君產業信託(02778)「跑輸大市」的投資評級,又將希慎興業(00014)、九龍倉置業(01997)、領展(00823)、港鐵公司(00066)和太古公司(00019)目標價削2至7%不等。