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按揭新聞
樓市五節棍之住宅樓價下跌周期形成
2022年2月26日 (林木地)
第一棍:住宅樓價下跌周期形成

本港樓市面臨短期重大調整,政府錄得住宅樓價指數已連續回落近四個月,在疫情及外圍戰雲密布下,首季樓價將現顯著轉勢。

《文人報》報導,官方樓指上月跌逾1%,近2年最大跌幅。受變種病毒 Omicron 影響,上月樓市交投淡靜,市場更出現不少減價、蝕讓成交。據差餉物業估價署最新公布,上月份全港私人住宅售價指數報388.9點,按月下跌1.14%,為近23個月以來最大單月跌幅,數字更連跌4 個月,較去年9 月高峰期累計下跌2.31%。

差估署最新公布,上月本港私宅售價指數最新報388.9點,失守390點水平,較去年12 月393.4 點下跌1.14% ,創近23 個月來最大單月跌幅,僅次於2020 年2月、即新冠疫情在港爆發初期,當時樓價指數單月下跌1.66% ,而最新指數更為去年3月錄得389.6 點後新低。

第二棍:財爺出招灑及時雨

新一份預算案出場,為疫情高峰下灑下及時雨,今次推出消費券加碼,亦為多項租金扣稅及建議立法「暫緩追租」,為小市民減輕負擔作用。

《太公報》指出,預算案多項措施紓困,首推租金扣稅,派萬元消費券,共渡疫艱。財政司司長陳茂波宣讀現屆政府最後一份財政預算案,圍繞加強抗疫、為市民及中小企紓困、支撐下行經濟、投資未來等四大範疇,推出合共涉及1700億元的逆周期措施,其中紓解民困措施包括再發放每人10000元電子消費券,新設租金開支扣稅,上限十萬元;在抗擊疫情方面,預留540億元的同時,亦建議立法「暫緩追租」,一系列針對措施得到社會各方的普遍認同。陳茂波期望,預算案可以做到「精準扶持、增量發展」,減緩疫情造成的傷害,並為未來發展創造更大空間。

第三棍:政府賣靚地救庫房

去年補地價及賣地收入,為庫房增收入帶來立竿見影作用,今年新財政年度賣地,推出多項宅靚地外,鐵路項目亦成供應重點,競投氣氛將成樓市經緯儀。

《小超報》話,賣地表納兩啟德商地轉住宅,鐵路供應5載高,小蠔灣車廠矚目。新冠肺炎疫情嚴峻,但無損政府持續推出土地的決心,發展局新公布2022至23年度的賣地計劃,各項土地來源的總住宅潛在供應料約17940伙,賣地表提供8250伙或46%,其中兩幅原屬商業用途的九龍東啟德地皮,落實改以住宅用地形式納入賣地表,預計共提供約3000伙,兩地皮的總估值約274.3億至355.2億元;鐵路項目亦屬主要供應來源之一,3幅位於大嶼山的地皮有望登場,共可興建4580伙,屬於2017至18年度錄得8030伙以來,近5個年度最多,其中可建約2萬個公私營住宅單位的大嶼山小蠔灣車廠項目,將有首幅用地推出,估計可建逾1000伙。

第四棍:市區強拍收購活動未停

市區地有價有市,地產商以強拍統一業權未停,宏安剛斥2.57億統一黃大仙正鳳樓發展業權,預計建二百多伙精品住宅。

《搵銀報》講,宏安2.57億,統一黃大仙正鳳樓業權。早前由宏安地產積極收購的黃大仙飛鳳街31至41號正鳳樓,近日進行強拍,並由宏安代表以底價2.57億元投得項目,成功統一業權,發展商料地盤將建宏安精品住宅系列「the met.」。正鳳樓現為兩幢樓高5層的商住物業,於1971年落成,樓齡約51年,地盤面積約3,900平方呎,規劃為「住宅(甲類)」用途,可建樓面約3.3萬平方呎計算,每呎樓面地價約7,810元。

第五棍:放寬保按提振二手叫價

二手交投放緩,在財案放寬保按下,有市場形容為「小減辣」招,市場反應不一,有業主乘機反價,亦有減價放盤求售。

《免費報》謂,有人反價有人減價,放寬按保二手起哄。新一份《財政預算案》突公布放寬按揭保險上限,代理形容措施對樓市是「小減辣」,同時刺激正處於低迷的二手市場。有業主即時對放盤單位反價,幅度最高逾8%;不過亦有業主趁機減價吸客。預算案過後,買家入市亦加快,將軍澳更單日錄9宗成交。周三公布的預算案放寬按揭保險上限,可申請最高80%按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元;首次置業人士可申請最高90%按揭貸款的樓價上限,則會由現時800萬元提升至1,000萬元。