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按揭新闻
【特稿】买家赌的是「明天会更贵」
2022年5月27日 (文汇报)
市场近日多宗「呼吸Plan」事件,正好提醒买家「呼吸Plan」存在的问题,买家的收入升幅或楼市表现若不如预期,买家就很可能面对无力「上会」的困境,即不易找到银行承造按揭,被迫挞订或遭发展商收回单位。主因是「呼吸Plan」不会包生仔(包借钱),转按时批核标准还可能较一般按揭更为严格,「掹车边上车」的买家一定要小心衡量当中的风险。

「呼吸Plan」泛指只要买家是「有呼吸」的,无须通过压力测试或提交入息证明,都可获发展商批出高成数一按及二按贷款优惠,现时也有要求买家提供入息证明的,即所谓「半呼吸Plan」,让手头紧绌的买家近乎「零首期上车」。这些付款办法,一般开始的两三年是极低息甚至免息,这个「蜜月期」过后,息率可大幅提高至P+2厘甚至P+3厘(视乎不同新盘价单而定),利息支出几何级数上升,而市场正常的银行按揭利率一般是P-2.5厘。因此,在用「呼吸Plan」入市后,买家要在开头的两三年内,积极储首期,以便日后能顺利转按。

在入市后的这段时间,买家收入如能大幅上升,又或是楼价大幅上升,买家就能顺利转按。简单而言,例如银行一般做七成按揭,当年700万元买入的物业今日升值到1,000万元,银行是可以做到七成按揭的,即买家不用补任何差价,就可借到700万元按揭,成功将物业由发展商处转按到银行。相反,若楼价无上升,甚至下跌的,问题就来了,银行七成按揭即700万元的物业,只可借到490万元,即是买家要补210万元差价,才能将物业由发展商处转按到银行。可以说,用「呼吸Plan」入市的买家,赌的是楼价明天会更高。 ◆香港文汇报记者 蔡竞文