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按揭新闻
「呼吸Plan」 自救8式
2022年5月27日 (文汇报)
近日楼市出现多宗新盘「上会」(找银行做按揭)问题的个案,有买家的单位遭发展商收回,白供过千万元楼款,甚至有长沙湾新盘买家因财务问题压力爆煲「企跳」,差点酿成社会悲剧。事关近年高楼价下,发展商推出五花八门的付款办法,有所谓「呼吸Plan」(意指有呼吸就可以签约),这些看似协助「上车」的措施,是建基於买家不断有人工加或楼价继续上升,惟近年楼市及工资增长都不如预期,致使部分买家在「上会」或转按遇上困难。专家提醒,要警惕市面「呼吸Plan」陷阱,并介绍买前买后各4招供买家自救。◆香港文汇报记者 黎梓田

【买前4招】

第一招:汲取长沙湾「睿峰」的教训,入市新盘之前先了解发展商背景及财政情况。

一般而言,本地大型发展商财政状况稳健,较少有「借唔到钱」的情况;中小型或海外发展商的背景及财政状况较难掌握,打算以这些发展商高成数按揭入市新盘的买家应有心理准备。

第二招:新盘发售前期,预留用於借贷的资金会比较充裕,如果打算向发展商借钱入市的买家愈早借钱愈好。

计数后发现头按资金不够的话,建议找审批头按速度快的银行,然后找发展商指定的财务公司申请二按,也是愈早愈易成功。

第三招:小心驶得万年船,做人永远要有「Plan B」。

意思就是永远要设想有最坏情况出现,做好两手准备。设想入市新盘时,申请发展商高成数按揭不获批怎么办,再拟定入市策略,最好先预留多一成楼价的资金作后备。如果收入不够的话,可以事先谘询家人能否做担保人;首期不够的话,则要视乎亲人能否借出资金应急。

第四招:借其他财仔。

除了发展商本身指定的财仔之外,目前市场财仔一按利息大约8厘至12厘,如果买家财政状况不理想甚至可达18厘。不过由於相关利息支出非常高昂,借其他财仔实属「下策」,非必要最好不要使用。

【买后4招】

第一招:转按。

由「呼吸Plan」转按至其他银行是现行最悭息的方法,虽然转按后利息比「呼吸Plan」便宜一大截,但仍要注意压力测试考验。万一过不了压力测试,可谘询家人能否做担保人,又或厚脸皮向亲友借资金,减少承造按揭的成数,迁就通过压力测试的要求。

第二招:如果未能符合压测资格转按,由按揭证券有限公司推出的定息计划可以是另一选择。

定息计划分为10、15及20年,年利率分别为2.55厘、2.65厘及2.75厘,其后借款人可继续根据采用定息或浮息按揭供款,浮息按揭息率为P-2.35厘,每宗私人住宅贷款上限为1,000万元。定息按揭卖点是豁免压力测试,申请人只要入息符合供款与入息比率便能符合资格。

第三招:放售物业。

现时在3年内放售物业,需要支付额外印花税(SSD),买入6个月内要收取20%,6至12个月内要收取15%,12至36个月内要收取10%。如果「呼吸Plan」蜜月期后难以供楼,可在期限后放售物业。买卖物业涉及楼价风险,如果楼价上升,扣除卖楼开支后仍有机会获利,但如果楼价下跌,业主有机会蒙受损失。

第四招:放租。

业主如果种种原因无法还款,又面对楼价下跌难以卖楼,可考虑把物业放租,由租客协助供楼。不过租金多寡视乎租务市场反应,租金未必能完全覆盖供楼开支。另外,如果业主当初打算买入单位自住,放租后要考虑自己往后的暂住地方,有需要先和家人同住。

「呼吸Plan」的糖衣陷阱

1.部分发展商按揭需进行压力测试,并非有呼吸就借;

2.发展商按揭设配额限制,相关数字并不透明;

3.楼价升幅跟不上要「抬钱」转按至银行;

4.「先住后付」产生容易入市的错觉,实际是对赌。

买家出事个案

睿峰:睿峰2019年12月开卖时, 恒大以「高成数按揭」及「首两年免息免供」作招徕,当中一按达楼价90%,及后恒大爆出财困,部分业主无法申请恒大旗下财务公司创盈的高成数按揭。接手项目的鼎佩集团今年提议向另一公司申请按揭,但最高只可借取80%按揭,较之前少10%,其他条款亦减少优惠,如首年免息免供,第2年息率2.5厘,其后全期5.5厘,贷款年期只有25年。由於一按由九成变八成,大批买家表示受影响,更有买家意图轻生。

维港・星岸:2017年长实推售维港・星岸,设有「Super Stars 39」先住后付计划,住户需在签署临约180天内缴付约成交金额的20%,其后,再分33期、每月均等缴付约成交金额0.25%即成交金额8.25%,之后再一个月内付清余下楼价尾数,即成交金额的71.75%。买家如按时付清每一期楼款及余款,可获成交楼价8.5%的现金回赠。近日有两名买家放弃交易,根据两个单位3,769.2万及3,586.5万元成交价计,买家迄今理应已付楼价28.25%,即分别损失1,064.8万元及1,013.2万元。

环海・东岸:2015年九建推出「开心直通车计划」,买家无须入息证明,畀楼价5%就能做业主,三个月后再以「滴滴金」方式,每月供楼价0.35%直至入伙为止,期内免息。余下约八成半楼价到入伙时可向九建旗下财务公司借尽一按或二按上会,且免入息证明,最高可分30年还款,不设罚息期。首年利率为P(P为5.25厘)减0.5厘,其后为P+0.75厘。过去有报道指,近六成买家选用此付款计划,其后不时传出有买家无法上会,最后挞订的消息,亦有买家急卖单位。