香港都会大学（都大）编制的「都会居屋价格指数」（前称「居屋公开价格指数」）显示，本地居屋第二市场的价格在过去逾12年（截至今年5月）累升278%，升幅比私楼相关指数为高，但2020年1月至今年5月疫情下的居屋相关指数下跌9.8%，跑输私楼。香港文汇报讯（记者 聂晓辉）

研究团队指出，楼价走势放缓，加上新居屋折扣率增加，均令居屋第二市场吸引力下降；疫情对基层和中层收入影响较大，亦影响其购买力。团队指若最优惠利率上升，未来对居屋市场会有更大影响，但认为居屋第二市场的价格变化反映市场供求结果，建议特区政府无需过分规管，长远应为业主提供更多按揭的选择，将有利於活化居屋市场的成交及其稳定发展。

由都大人文社会科学院院长邝志良带领的公共及社会政策研究中心研究团队，早前透过由该大学编制的「都会居屋价格指数」进行研究，并於昨日发布结果。

「都会居屋价格指数」是选出过去本地居屋第二市场（未补地价）成交量最高的50个屋苑作为成分屋苑，分析各成分屋苑尺价，估算每月份屋苑之市值，并与基数月份市值作对比。若以2010年1月为基数，当时的指数为51.09，其后升至2020年5月的217.96高位，再回落至今年5月的193.26，反映过去逾12年间居屋第二市场升幅达278%，较「中原城市指数」（137%）、差饷楼价指数A（实用面积少於40平方米的私楼）（207%）及差饷楼价指数B（实用面积大於40平方米但少於70平方米的私楼）（180%）为高。

疫情下价格跌9.8%

然而，疫情下指数却出现变化，「都会居屋价格指数」於2020年1月至今年5月期间下跌9.8%，其余3个私楼指数却仍录得0.5%至2.7%升幅。都大人文社会科学院助理教授马耀宗表示，主要原因是过往十年的居屋升幅较大，变相令实际折让减少，适逢整体楼市走势放缓，流动性较低的居屋第二市场吸引力减少。

此外，近年一手新居屋的折扣率高，以今年为例，共推出8,926伙新居屋，折扣率是近年最高的五一折，最平124万元便可「上楼」，令居屋第二市场价格相对昂贵，一手新居屋供应量上升亦令绿表和白表人士对居屋第二市场持观望态度。疫情下个别行业失业率飙升，对基层及中层家庭收入有较大影响，亦减低居屋第二市场潜在买家的入市意欲。

马耀宗预计，未来居屋第二市场价格仍受利率和未来一手居屋定价机制影响，尤其是居屋按揭仅使用P按，利率影响仍未完全反映；如最优惠利率上升，对居屋市场会有更大影响。

研究团队指出，居屋并非投机品，延长一手新居屋的禁售期等适度规管能发放明确信息，惟居屋第二市场的价格变化反映市场供求结果，亦有助与私楼接轨，完善置业阶梯，若对二手居屋过分规管，只会令居屋住户难以换楼，减低资源流动。