香港都會大學（都大）編制的「都會居屋價格指數」（前稱「居屋公開價格指數」）顯示，本地居屋第二市場的價格在過去逾12年（截至今年5月）累升278%，升幅比私樓相關指數為高，但2020年1月至今年5月疫情下的居屋相關指數下跌9.8%，跑輸私樓。香港文匯報訊（記者 聶曉輝）

研究團隊指出，樓價走勢放緩，加上新居屋折扣率增加，均令居屋第二市場吸引力下降；疫情對基層和中層收入影響較大，亦影響其購買力。團隊指若最優惠利率上升，未來對居屋市場會有更大影響，但認為居屋第二市場的價格變化反映市場供求結果，建議特區政府無需過分規管，長遠應為業主提供更多按揭的選擇，將有利於活化居屋市場的成交及其穩定發展。

由都大人文社會科學院院長鄺志良帶領的公共及社會政策研究中心研究團隊，早前透過由該大學編制的「都會居屋價格指數」進行研究，並於昨日發布結果。

「都會居屋價格指數」是選出過去本地居屋第二市場（未補地價）成交量最高的50個屋苑作為成分屋苑，分析各成分屋苑呎價，估算每月份屋苑之市值，並與基數月份市值作對比。若以2010年1月為基數，當時的指數為51.09，其後升至2020年5月的217.96高位，再回落至今年5月的193.26，反映過去逾12年間居屋第二市場升幅達278%，較「中原城市指數」（137%）、差餉樓價指數A（實用面積少於40平方米的私樓）（207%）及差餉樓價指數B（實用面積大於40平方米但少於70平方米的私樓）（180%）為高。

疫情下價格跌9.8%

然而，疫情下指數卻出現變化，「都會居屋價格指數」於2020年1月至今年5月期間下跌9.8%，其餘3個私樓指數卻仍錄得0.5%至2.7%升幅。都大人文社會科學院助理教授馬耀宗表示，主要原因是過往十年的居屋升幅較大，變相令實際折讓減少，適逢整體樓市走勢放緩，流動性較低的居屋第二市場吸引力減少。

此外，近年一手新居屋的折扣率高，以今年為例，共推出8,926伙新居屋，折扣率是近年最高的五一折，最平124萬元便可「上樓」，令居屋第二市場價格相對昂貴，一手新居屋供應量上升亦令綠表和白表人士對居屋第二市場持觀望態度。疫情下個別行業失業率飆升，對基層及中層家庭收入有較大影響，亦減低居屋第二市場潛在買家的入市意慾。

馬耀宗預計，未來居屋第二市場價格仍受利率和未來一手居屋定價機制影響，尤其是居屋按揭僅使用P按，利率影響仍未完全反映；如最優惠利率上升，對居屋市場會有更大影響。

研究團隊指出，居屋並非投機品，延長一手新居屋的禁售期等適度規管能發放明確信息，惟居屋第二市場的價格變化反映市場供求結果，亦有助與私樓接軌，完善置業階梯，若對二手居屋過分規管，只會令居屋住戶難以換樓，減低資源流動。