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按揭新闻
跌市下谁会带头减价?
2022年9月19日 (文汇报)
美国联储局本周估计加息,香港跟随机会极大,一旦加息将直接影响市民每月供款,对楼价势必造成压力。回看发展商近月卖楼,虽开价克制,但仍未见新盘愿意带头减价,大多数只低调增加折扣优惠等,反映发展商心态仍然忐忑,并观望后市发展。而将时间线拉回2008年的大跌市,由於当年楼市几个月内就大跌两成,发展商的做法就干脆狠辣许多,几乎绝大多数新盘在几个月间普遍减价两成,甚至个别发展商一减就四成,真正以「去货」为大前提。

当年海啸杀埋身 骨牌式劈价

根据中原城市领先指数CCL,楼价由去年8月时的高位至今,一年多已下跌10.5%,跌幅其实相当惊人,甚至超过新冠肺炎疫情发生的2019年6月至2020年8月的8.6%。即是一个500万元的单位,一年内卖平52.5万元,跌至447.5万元,且跌势暂未见停止。回顾近年,类似的跌势出现在2015至2016年之间,当时政府加辣、股市大跌、美国加息等,CCL在6个月内由高位直插13%。

而对上一个「超级跌市」则数到2008年,当时美国雷曼事件引发金融海啸,CCL在10个月内急跌逾23%。由於大跌市在不足一年内发生,楼宇价值大跌,导致2008年第四季负资产数字升至10,949宗。当年新盘市场出现极罕见的「人踩人大劈价」,楼市低谷时,几乎绝大多数新盘在几个月间普遍减价两成,甚至个别发展商一减就四成,以「去货」为大前提。

翻查资料,当年首个高调减价推售的新盘要数到泛海的香港仔南湾御园,发展商2008年中以尺价9,444元开售,2009年2月就大幅劈价四成,以每尺6,087元重推12伙,并推出95%高成数按揭吸客。至於其他减价新盘还有,元朗翠峦减价两至三成、红磡海滨南岸减价三至四成、鰂鱼涌CASA 880减价一成半至两成。整个环境几乎是「骨牌式」减价。

发展商引二按「派定心丸」

而最经典个案,当属华置的湾仔York Place,2008年7月以平均尺价1.5万元售出35伙,买家全部建期付款,惟至2009年初,经历跌市洗礼,发展商最终决定将20%订金视作折扣,回赠给买家以协助上会,均尺亦变相回落至1.2万元,可说史无前例。其后发展商更狠劈四成去货。而华置同系旺角MOD 595当时亦减价两成至两成半卖楼。

承上所述,2008年不少新盘均推出高成数按揭,95%按揭司空见惯。当时有报道曾指,为免新盘爆发挞订潮进一步推冧楼市,2008年底不乏发展商为新盘引入二按「派定心丸」,例如沙田嘉御山就曾表明会提供20%至25%二按,恒地旗下亦有新盘言明有需要时会提供二按,另有发展商表示会接受买家延长成交期等。至於近年其他跌市卖楼做法,还有加佣促销变相减价等。

「财爷plan」或触发挞订潮

时至今天,楼市疲态已现,虽然跌幅未有如当年急速,但按照目前「阴干式」下跌,尤其本港加息周期才刚开始,难言未来走势如何。再加上因为政府今年2月23日放宽按揭保险计划,俗称「财爷plan」,目前市面上新盘销售时大多以此作招徕,导致建期付款比例急升至八至九成,未来楼市如进一步下跌,会否再度爆发挞订潮,而发展商又会如何应对,都值得关注。

◆记者 颜伦乐