疫下经济重伤 按揭利率上扬 政策困扰市场

今年香港楼市经历反覆下滑的一年，主要是疫下经济千疮百孔，商业景气持续低迷，加上回归以来最大的移民潮，而中国迟迟未有全面退出动态清零防疫政策，打击外资信心，亦令外资在港建立业务的需求下降。再者利率上升，经济前景不明朗，打击用家入市意欲，香港楼市难再敌地心吸力，正在反覆寻底。环顾4大本地地产发展商股份，估值更是超低迷，未能反映资产价值，奈何板块信心陷入低潮，更低的估值，在行业前景不明下，亦难吸引资金提振股价表现。

本来通胀重临，土地资产有价，但在反映到通胀带动地价上升之前，要先经历一段调整期，皆因这几年的全球央行无限量宽货币政策造就市场流动性极度泛滥，形成严重的资产泡沫，包括各大城市存在的楼市泡沫，基本上已严重透支楼价升幅，如今加息致楼价下跌，地产股料将受到冲击。

消费弱 商厦铺位需求降

事缘在新冠肺炎疫情未退的情况下，香港经济经历近3年的防疫下，已七劳八损，经济低迷，加上利率上升，按揭利率尚在寻顶，按揭贷款利息成本持续增加，劳动市场变数又增加下，打压用家的上车意欲。而近日见到卖家比较狠心劈价求售，毕竟利率周期难预测，买楼与否只有自己计数，难再有甚么大指标可作参考。

针对住宅物业市场表现，关键之一乃政府至今仍坚持施行辣招税，这过时的措施严重扭曲市场运作，令物业交易成本高企，窒碍业主套现及用家上车，市场无法正常运转。此外，内地及海外人士在香港仍采取较国际严谨的防疫入境限制之下，在港置业需求亦持续疲弱。工商物业方面，本地消费后劲不继，加上外来游客不多，商业景气不振下，写字楼、商铺、豪宅市道，皆尚未摆脱低迷状态。

楼价下跌之余，地价亦在下跌，今年下半年政府多块分别於屯门、土瓜湾及油塘等的土地招标均以低价成交，反映政府在财政紧绌之下，亦不得不接受地价调整。发展商对后市前景审慎，尤其是利率处於上升周期，意味土地开发周期的利率成本上升，故对大型投资的态度都十分谨慎，投地保守，故低价成交亦在所难免。

宜取消辣税 出招吸移民

至如今，「面粉」（地价）与「面包」（楼价）均呈下跌，除非政府接受市场意见，全面取消辣招税，并推出新措施吸引投资移民等，否则明年楼价持续下调的机会甚大，也意味这些地产股即使目前估值低残，在预视资产价格进一步受压下，亦缺乏吸引资金博反弹的诱因。

除了需求低迷和利率上升之外，政府的土地政策转变，亦为地产业界发展蒙上阴影。所讲的是香港似乎不会再奉行过去高地价为先，一业带动百业的政策来发展经济，转移是首要满足基层住屋需要，并发展科研、金融等其他支柱产业。

如是者，地产在香港经济的主导角色可能会被淡化，过去香港的新供应掌握在发展商手中，但未来政府将会逐步重夺供应主导权。另政策要求发展商善用土地储备，与政府合作加快发展步伐以增加房屋供应，发展商由过去高价挤牙膏式的卖楼方式，改变为合理价格货如轮转的经营模式，意味行业的黄金时间已成过去，板块估值调整尚在进行之中。