本港受环球不景气打击，又逢内地增长放缓和美国加息，疫情和移民潮更令整个社会死气沉沉，楼市首当其冲，寒风刺骨。土地注册处数字显示，去年楼宇买卖宗数按年大跌38%至59,619宗，创1996年有纪录以来新低；合约总值亦重挫四成至5,545亿元。种种数据说明，港府继续墨守成规，拒绝撤辣，新一年的楼市恐怕低处未算低。

住宅楼宇成为重灾区，买卖宗数按年大跌四成，期内买卖合约价值的按年跌幅更高达44.4%，创2014年以来新低。而去年住宅楼价跌幅累计已达一成半，蓝筹屋苑割价求售的「移民盘」大量涌现。昨日的立法会大会，地产及建造界议员提出质询，指现时的经济环境下，楼市辣招已成为永久性居民置业的「绊脚石」，且令发展商收购旧楼成本大幅增加，要求政府交代会否减辣以至撤辣，可谓一语中的。

很可惜，港府至今仍然拒绝看清楼市危如累卵的实情，一味以不变应万变。房屋局局长何永贤继续老生常谈，声称目前的住宅额外印花税、买家印花税以及新住宅印花税行之有效，而且楼价只是有秩序调整，看不到出现大幅下滑，有关撤辣的问题要小心处理，否则有机会刺激短期炒卖。一句到尾，就是拒绝撤辣，连减辣也不予考虑。

问题是，辣招真是行之有效吗？真的能压抑楼价助市民置业吗？所谓时移则势异，势异则情变，情变则法不同。港府由2010年开始推出楼市辣招，冀短期压抑当时楼价，但综观过去12年，市民对住屋的需求属刚性，本港面对土地供应不足、利率长期偏低等因素影响下，楼价仍辗转向上。事实上，去年楼市跌跌不休，并非辣招收效所致，而是环球市况令市民对经济前景没有信心。尽管今年有中港通关的利好因素，但观乎内地收紧银根，阻止资金外流，本港则移民潮未止，出生率又连连下跌；美国加息步伐虽然可能减慢，但加息周期未完，负面因素显然比利好因素多。两大测量师行不约而同看淡今年楼市，预计住宅楼价再跌5%至一成，原因正在於此。高官所谓「看不到楼价出现大幅下滑」，若不是昧於形势，就是自欺欺人。

更须指出，去年第三季负资产个案较第二季大增九倍至500多宗，即使远远未能与2008年金融危机及2003年沙士相提并论，但负资产趋势显著。正如本报多次提醒，执政者必须懂得灵活变通，因时制宜，不能墨守成规，一成不变，否则注定处处碰壁，撞板多过食饭。仅港府的过度防疫政策便严重窒碍经济，引发民怨。要不是内地果断放宽，香港肯定到今天仍在无谓死守，说港府毫无先见之明，绝非偏见。何况香港楼市畸形，愈跌愈乏人问津，愈跌愈无人敢入市，港府以为楼价下滑有助市民上车，只是一厢情愿。

总而言之，目前楼市已出现下行，大起大落近在眼前，一味维持辣招肯定只会弄巧成拙。说到底，楼市是最大的政治，港府死抱教条不放，京官所说的「房屋问题搞不好会变成政治问题」，势必一语成谶！