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按揭新闻
薪增三成楼贵四倍 港青置业难 夹心阶层不能申公屋 买得起私楼也愈住愈细
2023年3月22日 (文汇报)
香港青年的住屋、置业问题是特区政府近年的重点政策议题,团结香港基金一份最新分析数据显示,2001年至2021年期间,港青的每月收入平均上升两三成,其间楼价飙升近四倍,人工收入追不上楼价升幅。即使买得起楼,也住得愈来愈细,以学位毕业的港青为例,20年前在新界置业,买得起逾千平方尺的单位,惟近年他们的财力只能买263平方尺的单位。团结香港基金指出,港青向上流动难,尤其是月薪1.5万至3.4万元的夹心青年,买不起私楼,资产入息又超标,不合资格申请公屋或青年宿舍,建议政府延长居屋按揭担保年期,以及居屋抽签制度,增加屡次抽签不果人士的中签几率。◆香港文汇报记者 吴健怡

去年发布的青年发展蓝图及近期发表的财政预算案,均有提及青年住屋的措施,包括港人首次置业计划和未来五年提供三千个青年宿舍。但团结香港基金日前公布《青年置业与社会流动性研究》,显示香港青年在置业和社会流动上仍然遇到不少难题,数据显示在2000年之后,青年成功置业的人数比例持续下降,买得起楼也是中老年人为主。

团结香港基金研究员梁跃昊指出,由2001年至2021年的20年期间,65岁或以上,以及45岁至64岁的自置居所户主呈上升趋势,但45岁以下的户主,由占整体45%减至30%。

他指,尽管现时青年的教育水平和收入有所提升,但仍追不上楼价升幅。政府统计处的人口普查数据显示,30岁至34岁学位毕业的港青,不少已踏入成家立室的阶段,每月收入中位数由2001年的2.5万元上升至3万元,升幅约两成,但期内整体楼价升幅高达399%,令这个年龄层的青年难以置业齐家。

难「上车」 更倾向购「纳米楼」

他说:「大众对於大学生的认知都是天之骄子,认为他们置业会偏向私人市场,但是与现实其实是有落差的,楼价上升的幅度大幅抛离收入增幅,导致他们变成夹心的阶层,买不起私楼,又无资格申请青年宿舍。」

由於愈来愈难「上车」,使他们置业选择更倾向「纳米楼」,团结香港基金根据统计处、差饷物业估价署及金管局的数据推算,学位毕业生对私楼负担能力下降。以新界地区为例,这类港青负担得起的物业面积,由2001年的1,061平方尺大幅减至2021年的263平方尺,反映出现时年轻人的置业之路渐见困难。

「团结」倡延长居屋按揭担保期

团结香港基金副总裁叶文祺表示,居屋是不少夹心青年的置业选择,惟现时居屋的按揭担保期仅30年,以致部分楼龄高的二手居屋无法申请九成按揭,最终因为首期不足,他们唯有申请较新楼龄的居屋。「以500万元居屋为例,楼龄新的话,买家可以不用压力测试和提交入息文件,借取楼价90%的按揭贷款,首期只需50万元。但如果楼龄高,担保期递减时,按揭成数就会下降,当担保期结束时,按揭成数不得多於楼价60%,所需要的首期高达200万元。」

基於担保期的限制,导致较新楼龄的居屋变得奇货可居且价格高企,而楼龄高的居屋却成「仓底货」,流动率低。叶文祺建议,政府延长居屋按揭担保期,将居屋还款年期由最多25年延长至50年,「可以与私楼按揭睇齐,延长按揭担保期,让人人都可以享有。」

梁跃昊则建议,全面开放「白居二」市场,解锁大量置业机会。他指出,现时未补地价的资助房屋难以出租和出售,而且每年「白居二」配额有限,大部分买家都难以相宜价格置业,导致2020年以及2022年的「白居二」配额数量仅有4,500个,「若果政府扩大『白居二』市场,可以将未补地价的资助房屋供出租及出售,於2021年,未补地价的资助房屋单位总存量414,400个,大幅度增加合资格白表家庭的选择。」

此外,他认为现时的抽签制度全靠运气,导致未成功的申请人士有愈来愈强的无力感,若增加非绿表申请人申购资助房屋的成功率,协助多次申请而未成功的申请者增加中签机会,有助消除无力感。