香港青年的住屋、置业问题是特区政府近年的重点政策议题，团结香港基金一份最新分析数据显示，2001年至2021年期间，港青的每月收入平均上升两三成，其间楼价飙升近四倍，人工收入追不上楼价升幅。即使买得起楼，也住得愈来愈细，以学位毕业的港青为例，20年前在新界置业，买得起逾千平方尺的单位，惟近年他们的财力只能买263平方尺的单位。团结香港基金指出，港青向上流动难，尤其是月薪1.5万至3.4万元的夹心青年，买不起私楼，资产入息又超标，不合资格申请公屋或青年宿舍，建议政府延长居屋按揭担保年期，以及居屋抽签制度，增加屡次抽签不果人士的中签几率。◆香港文汇报记者 吴健怡

去年发布的青年发展蓝图及近期发表的财政预算案，均有提及青年住屋的措施，包括港人首次置业计划和未来五年提供三千个青年宿舍。但团结香港基金日前公布《青年置业与社会流动性研究》，显示香港青年在置业和社会流动上仍然遇到不少难题，数据显示在2000年之后，青年成功置业的人数比例持续下降，买得起楼也是中老年人为主。

团结香港基金研究员梁跃昊指出，由2001年至2021年的20年期间，65岁或以上，以及45岁至64岁的自置居所户主呈上升趋势，但45岁以下的户主，由占整体45%减至30%。

他指，尽管现时青年的教育水平和收入有所提升，但仍追不上楼价升幅。政府统计处的人口普查数据显示，30岁至34岁学位毕业的港青，不少已踏入成家立室的阶段，每月收入中位数由2001年的2.5万元上升至3万元，升幅约两成，但期内整体楼价升幅高达399%，令这个年龄层的青年难以置业齐家。

难「上车」 更倾向购「纳米楼」

他说：「大众对於大学生的认知都是天之骄子，认为他们置业会偏向私人市场，但是与现实其实是有落差的，楼价上升的幅度大幅抛离收入增幅，导致他们变成夹心的阶层，买不起私楼，又无资格申请青年宿舍。」

由於愈来愈难「上车」，使他们置业选择更倾向「纳米楼」，团结香港基金根据统计处、差饷物业估价署及金管局的数据推算，学位毕业生对私楼负担能力下降。以新界地区为例，这类港青负担得起的物业面积，由2001年的1,061平方尺大幅减至2021年的263平方尺，反映出现时年轻人的置业之路渐见困难。

「团结」倡延长居屋按揭担保期

团结香港基金副总裁叶文祺表示，居屋是不少夹心青年的置业选择，惟现时居屋的按揭担保期仅30年，以致部分楼龄高的二手居屋无法申请九成按揭，最终因为首期不足，他们唯有申请较新楼龄的居屋。「以500万元居屋为例，楼龄新的话，买家可以不用压力测试和提交入息文件，借取楼价90%的按揭贷款，首期只需50万元。但如果楼龄高，担保期递减时，按揭成数就会下降，当担保期结束时，按揭成数不得多於楼价60%，所需要的首期高达200万元。」

基於担保期的限制，导致较新楼龄的居屋变得奇货可居且价格高企，而楼龄高的居屋却成「仓底货」，流动率低。叶文祺建议，政府延长居屋按揭担保期，将居屋还款年期由最多25年延长至50年，「可以与私楼按揭睇齐，延长按揭担保期，让人人都可以享有。」

梁跃昊则建议，全面开放「白居二」市场，解锁大量置业机会。他指出，现时未补地价的资助房屋难以出租和出售，而且每年「白居二」配额有限，大部分买家都难以相宜价格置业，导致2020年以及2022年的「白居二」配额数量仅有4,500个，「若果政府扩大『白居二』市场，可以将未补地价的资助房屋供出租及出售，於2021年，未补地价的资助房屋单位总存量414,400个，大幅度增加合资格白表家庭的选择。」

此外，他认为现时的抽签制度全靠运气，导致未成功的申请人士有愈来愈强的无力感，若增加非绿表申请人申购资助房屋的成功率，协助多次申请而未成功的申请者增加中签机会，有助消除无力感。