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按揭新聞
薪增三成樓貴四倍 港青置業難 夾心階層不能申公屋 買得起私樓也愈住愈細
2023年3月22日 (文匯報)
香港青年的住屋、置業問題是特區政府近年的重點政策議題,團結香港基金一份最新分析數據顯示,2001年至2021年期間,港青的每月收入平均上升兩三成,其間樓價飆升近四倍,人工收入追不上樓價升幅。即使買得起樓,也住得愈來愈細,以學位畢業的港青為例,20年前在新界置業,買得起逾千平方呎的單位,惟近年他們的財力只能買263平方呎的單位。團結香港基金指出,港青向上流動難,尤其是月薪1.5萬至3.4萬元的夾心青年,買不起私樓,資產入息又超標,不合資格申請公屋或青年宿舍,建議政府延長居屋按揭擔保年期,以及居屋抽籤制度,增加屢次抽籤不果人士的中籤幾率。◆香港文匯報記者 吳健怡

去年發布的青年發展藍圖及近期發表的財政預算案,均有提及青年住屋的措施,包括港人首次置業計劃和未來五年提供三千個青年宿舍。但團結香港基金日前公布《青年置業與社會流動性研究》,顯示香港青年在置業和社會流動上仍然遇到不少難題,數據顯示在2000年之後,青年成功置業的人數比例持續下降,買得起樓也是中老年人為主。

團結香港基金研究員梁躍昊指出,由2001年至2021年的20年期間,65歲或以上,以及45歲至64歲的自置居所戶主呈上升趨勢,但45歲以下的戶主,由佔整體45%減至30%。

他指,儘管現時青年的教育水平和收入有所提升,但仍追不上樓價升幅。政府統計處的人口普查數據顯示,30歲至34歲學位畢業的港青,不少已踏入成家立室的階段,每月收入中位數由2001年的2.5萬元上升至3萬元,升幅約兩成,但期內整體樓價升幅高達399%,令這個年齡層的青年難以置業齊家。

難「上車」 更傾向購「納米樓」

他說:「大眾對於大學生的認知都是天之驕子,認為他們置業會偏向私人市場,但是與現實其實是有落差的,樓價上升的幅度大幅拋離收入增幅,導致他們變成夾心的階層,買不起私樓,又無資格申請青年宿舍。」

由於愈來愈難「上車」,使他們置業選擇更傾向「納米樓」,團結香港基金根據統計處、差餉物業估價署及金管局的數據推算,學位畢業生對私樓負擔能力下降。以新界地區為例,這類港青負擔得起的物業面積,由2001年的1,061平方呎大幅減至2021年的263平方呎,反映出現時年輕人的置業之路漸見困難。

「團結」倡延長居屋按揭擔保期

團結香港基金副總裁葉文祺表示,居屋是不少夾心青年的置業選擇,惟現時居屋的按揭擔保期僅30年,以致部分樓齡高的二手居屋無法申請九成按揭,最終因為首期不足,他們唯有申請較新樓齡的居屋。「以500萬元居屋為例,樓齡新的話,買家可以不用壓力測試和提交入息文件,借取樓價90%的按揭貸款,首期只需50萬元。但如果樓齡高,擔保期遞減時,按揭成數就會下降,當擔保期結束時,按揭成數不得多於樓價60%,所需要的首期高達200萬元。」

基於擔保期的限制,導致較新樓齡的居屋變得奇貨可居且價格高企,而樓齡高的居屋卻成「倉底貨」,流動率低。葉文祺建議,政府延長居屋按揭擔保期,將居屋還款年期由最多25年延長至50年,「可以與私樓按揭睇齊,延長按揭擔保期,讓人人都可以享有。」

梁躍昊則建議,全面開放「白居二」市場,解鎖大量置業機會。他指出,現時未補地價的資助房屋難以出租和出售,而且每年「白居二」配額有限,大部分買家都難以相宜價格置業,導致2020年以及2022年的「白居二」配額數量僅有4,500個,「若果政府擴大『白居二』市場,可以將未補地價的資助房屋供出租及出售,於2021年,未補地價的資助房屋單位總存量414,400個,大幅度增加合資格白表家庭的選擇。」

此外,他認為現時的抽籤制度全靠運氣,導致未成功的申請人士有愈來愈強的無力感,若增加非綠表申請人申購資助房屋的成功率,協助多次申請而未成功的申請者增加中籤機會,有助消除無力感。