香港青年的住屋、置業問題是特區政府近年的重點政策議題，團結香港基金一份最新分析數據顯示，2001年至2021年期間，港青的每月收入平均上升兩三成，其間樓價飆升近四倍，人工收入追不上樓價升幅。即使買得起樓，也住得愈來愈細，以學位畢業的港青為例，20年前在新界置業，買得起逾千平方呎的單位，惟近年他們的財力只能買263平方呎的單位。團結香港基金指出，港青向上流動難，尤其是月薪1.5萬至3.4萬元的夾心青年，買不起私樓，資產入息又超標，不合資格申請公屋或青年宿舍，建議政府延長居屋按揭擔保年期，以及居屋抽籤制度，增加屢次抽籤不果人士的中籤幾率。◆香港文匯報記者 吳健怡

去年發布的青年發展藍圖及近期發表的財政預算案，均有提及青年住屋的措施，包括港人首次置業計劃和未來五年提供三千個青年宿舍。但團結香港基金日前公布《青年置業與社會流動性研究》，顯示香港青年在置業和社會流動上仍然遇到不少難題，數據顯示在2000年之後，青年成功置業的人數比例持續下降，買得起樓也是中老年人為主。

團結香港基金研究員梁躍昊指出，由2001年至2021年的20年期間，65歲或以上，以及45歲至64歲的自置居所戶主呈上升趨勢，但45歲以下的戶主，由佔整體45%減至30%。

他指，儘管現時青年的教育水平和收入有所提升，但仍追不上樓價升幅。政府統計處的人口普查數據顯示，30歲至34歲學位畢業的港青，不少已踏入成家立室的階段，每月收入中位數由2001年的2.5萬元上升至3萬元，升幅約兩成，但期內整體樓價升幅高達399%，令這個年齡層的青年難以置業齊家。

難「上車」 更傾向購「納米樓」

他說：「大眾對於大學生的認知都是天之驕子，認為他們置業會偏向私人市場，但是與現實其實是有落差的，樓價上升的幅度大幅拋離收入增幅，導致他們變成夾心的階層，買不起私樓，又無資格申請青年宿舍。」

由於愈來愈難「上車」，使他們置業選擇更傾向「納米樓」，團結香港基金根據統計處、差餉物業估價署及金管局的數據推算，學位畢業生對私樓負擔能力下降。以新界地區為例，這類港青負擔得起的物業面積，由2001年的1,061平方呎大幅減至2021年的263平方呎，反映出現時年輕人的置業之路漸見困難。

「團結」倡延長居屋按揭擔保期

團結香港基金副總裁葉文祺表示，居屋是不少夾心青年的置業選擇，惟現時居屋的按揭擔保期僅30年，以致部分樓齡高的二手居屋無法申請九成按揭，最終因為首期不足，他們唯有申請較新樓齡的居屋。「以500萬元居屋為例，樓齡新的話，買家可以不用壓力測試和提交入息文件，借取樓價90%的按揭貸款，首期只需50萬元。但如果樓齡高，擔保期遞減時，按揭成數就會下降，當擔保期結束時，按揭成數不得多於樓價60%，所需要的首期高達200萬元。」

基於擔保期的限制，導致較新樓齡的居屋變得奇貨可居且價格高企，而樓齡高的居屋卻成「倉底貨」，流動率低。葉文祺建議，政府延長居屋按揭擔保期，將居屋還款年期由最多25年延長至50年，「可以與私樓按揭睇齊，延長按揭擔保期，讓人人都可以享有。」

梁躍昊則建議，全面開放「白居二」市場，解鎖大量置業機會。他指出，現時未補地價的資助房屋難以出租和出售，而且每年「白居二」配額有限，大部分買家都難以相宜價格置業，導致2020年以及2022年的「白居二」配額數量僅有4,500個，「若果政府擴大『白居二』市場，可以將未補地價的資助房屋供出租及出售，於2021年，未補地價的資助房屋單位總存量414,400個，大幅度增加合資格白表家庭的選擇。」

此外，他認為現時的抽籤制度全靠運氣，導致未成功的申請人士有愈來愈強的無力感，若增加非綠表申請人申購資助房屋的成功率，協助多次申請而未成功的申請者增加中籤機會，有助消除無力感。