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按揭新闻
按贷压测或降要求楼市振信心
2024年2月6日 (文汇报)
业界:辣招税很多细节可修订及放宽

楼市低迷对经济影响面大,市场意见认为特区政府除直接为楼市「减辣」甚至「撤辣」外,亦可以为楼市「花式」松绑。有议员昨日关注金管局会否下调楼宇按揭压力测试要求,让置业人士更易「上车」。金管局总裁余伟文昨表示,无论宏观审慎措施或监管措施,当局会一直按不同因素作出检讨,有需要时作出调整。有分析认为,预期美国今年会启动减息周期,利率再升机会不大,金管局有条件可将目前「加2厘」按揭压力测试调低至「加1厘」。根据有关公式,借500万元贷款,压测下调至「加1厘」,每月入息要求将由50,634元减至48,465元(见表),减幅4.3%。◆香港文汇报记者 黎梓田

余伟文昨在立法会财经事务委员会会议上被议员问及会否下调楼宇按揭压力测试时表示,无论宏观审慎措施或监管措施,当局会不时检讨市场变化情况,因应情况可能作出适当调整,考虑因素包括楼价、交投量、失业率、宏观环境等。例如当局於2022年9月曾将压力测试利率要求由3厘下调至2厘,去年中亦有调整住宅及商业楼宇相关宏观审慎措施。

利率再升机会不大 具下调条件

余伟文的相关言论被市场人士解读为「对下调压力测试松口」。星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉认为,下调压力测试要求属合理做法,相信对楼市会有正面推动作用。他指出,压力测试的目的,是确保按揭借款人有足够财务能力,应付按息上升引致的还款压力,考虑到本港银行的拆息处於较高水平已一段时间,而市场预期美国今年会启动减息周期,利率再进一步上升的幅度不大,有条件下调压力测试要求。

庄锦辉又指,现时首置人士只要不超过供款和入息比率(DSR)上限,便无需进行压力测试,因此调低压测对於「上车一族」影响不大。对有按揭在身的已置业人士,如果压测调低至「加1厘」,基本上只要能通过目前「供款与入息比率」,即能轻易通过压测。

庄锦辉:对完全「撤辣」有保留

他相信任何「减辣」措施都有助提振买家信心,认为新一份财政预算案政府的楼市措拖,将与过去一年政府房屋政策一致,目的是为协助本地置业人士拆墙松绑。有社会声音提出「撤辣」提振楼市,他认为完全「撤辣」对整体楼市不见得有好处,如果卖家对后市信心不足,随时造成崩盘,但认为辣招税有很多细节,是可以修订及放宽的。

庄锦辉就稳定楼市及帮助市民置业提出多项建议。第一,调整楼按比率协助业主换楼,如有按揭在身无须扣减一成按揭成数,减轻准买家首期负担。第二,延长「先买后卖」印花税退税期限,原规定换楼客须12个月内售出原有物业方可退回双倍印花税,建议延长印花税退税期限鼓励业主换楼,增加市场供应及信心。第三,可考虑放宽业主持有第二套物业,而无须缴付双倍印花税,让业主免去需在短时间卖楼的烦恼。

经络:取消压测后DSR会更实际

经络按揭转介首席副总裁曹德明亦表示,如果金管局下调压力测试要求,有机会降至「加1厘」。惟现时首置借款人计算DSR(供款与收入比率)要求维持在五成(实际DSR)和六成(压测后DSR),计算收入要求时仍以较高者为准,因此同步取消DSR会较为实际。

去年第4季本港负资产宗数飙升至逾2.5万宗,为近二十年新高。余伟文则指负资产增加主要由於去年第4季楼价进一步下跌逾5%,且大部分属使用按揭保险计划借九成按揭贷款的个案,只有少部分涉及银行职员的高成数按揭贷款个案。他再次强调负资产的拖欠比率仅0.02%,还低於整体按揭0.08%的拖欠比率。同时,按保九成按揭贷款申请的要求严格,既要有固定职业,又要为首置人士及自住用途,故风险可控。

另外,金管局副总裁阮国恒表示,银行新批贷款额较以往下跌,并非降低按揭成数,而是因为银行以物业市值作贷款批核判断,大家亦不希望银行不理现实作出贷款,将来引致出现金融风险。他强调,只要客户继续供款,银行不会单纯因为物业价值转变而要求客户补足差价,希望业界透过通函了解当局立场,不希望银行员工以市场传闻,来做日常风险管理工作。