非住宅成数俱升 金管：倘利率扬或再调整

港府昨日藉新一份财政预算案全面「撤辣」，香港金融管理局随即助攻，放宽物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施，其中包括把价值3,000万元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限划一为七成，以及暂停实施「加两厘」楼按压力测试要求，新修订适用於所有由昨日起签订之临时买卖合约。

金管局总裁余伟文指，逆周期措施目的是确保银行妥善管理按揭贷款业务风险，并有足够能力应对楼价一旦出现大幅调整的挑战，自2009年实施以来，金管局一直有评估楼市情况，以适时调整。近期房地产价格持续调整，住宅楼价去年已跌7%，现价较2021年高位累挫超过两成，非住宅物业市场情况相近。金管局认为，在维持银行体系稳定及确保按揭风险得到妥善管理的前提下，目前有空间放宽相关监管措施及要求。

物业发展融资比率上限增

以「供款与入息比率」来审批的自住楼按揭，物业价值1,500万元以上至3,000万元之按揭成数上限，由六成调高至七成，3,000万元以上至3,500万元的最少升至六成，3,500万元以上及非自用住宅则升至六成。以「资产水平」来审批的住宅最高按揭成数，亦由五成提升至六成。

现时逆周期安排已接近回至2009年水平，但仍有楼价3,000万元的界线，金管局副总裁阮国恒称，暂难评论是否仍有放宽空间，会注意市场走势再作决定，又指逆周期措施仅针对银行风险管理能力，没有预判今次放宽对楼价及楼市成交的影响。

阮补充，早年当局判断银行体系风险过高，才推出逆周期收紧政策，但目前风险趋势已转向，「只收不放」会令日后失去收紧的空间，若「风险上升时收紧，风险下降却不放松」则是不合理使用监管权力。

放宽措施亦包括暂停压测要求，阮国恒认为，主要由於本地按息上升机率不高，新做按揭以压测的风险管理需要较低，但目前市场利率情况不明，难言暂停压测的时长，若未来出现利率上升的风险，或可能要重新要求压测。

值得留意的是，金管局将物业发展项目融资比率上限回复至2017年之前水平，整体项目最高融资比率由物业完成后预期价值的五成调升至六成，当中地价成本及建筑成本的融资比率上限分别上调至五成及100%，并不再要求银行向提供高成数按揭地产商的风险敞口预留额外资本。

金管局助理总裁（银行监理）陈景宏指，现不再有发展商利用高杠杆投地发展项目，因此有空间给予银行更多弹性自行管理风险。金管局不太担心银行批予发展商的贷款情况，指本港大型发展商财政稳健，虽有部分中小型发展商财政较逊，亦有银行采取风险管理措施，包括调低贷款额度，或要求母公司提供担保等。

按揭界估中小企业主受惠

经络按揭转介首席副总裁曹德明相信，提高住宅按揭成数加上全面「撤辣」有效协助市民换楼，提振中高价物业的交投。非住宅物业按揭成数放宽可让早几年受疫情及地产市道遇冷锋的中小企业主，更容易把物业出售或加按套现去融资。