非住宅成數俱升 金管：倘利率揚或再調整

港府昨日藉新一份財政預算案全面「撤辣」，香港金融管理局隨即助攻，放寬物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施，其中包括把價值3,000萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限劃一為七成，以及暫停實施「加兩厘」樓按壓力測試要求，新修訂適用於所有由昨日起簽訂之臨時買賣合約。

金管局總裁余偉文指，逆周期措施目的是確保銀行妥善管理按揭貸款業務風險，並有足夠能力應對樓價一旦出現大幅調整的挑戰，自2009年實施以來，金管局一直有評估樓市情況，以適時調整。近期房地產價格持續調整，住宅樓價去年已跌7%，現價較2021年高位累挫超過兩成，非住宅物業市場情況相近。金管局認為，在維持銀行體系穩定及確保按揭風險得到妥善管理的前提下，目前有空間放寬相關監管措施及要求。

物業發展融資比率上限增

以「供款與入息比率」來審批的自住樓按揭，物業價值1,500萬元以上至3,000萬元之按揭成數上限，由六成調高至七成，3,000萬元以上至3,500萬元的最少升至六成，3,500萬元以上及非自用住宅則升至六成。以「資產水平」來審批的住宅最高按揭成數，亦由五成提升至六成。

現時逆周期安排已接近回至2009年水平，但仍有樓價3,000萬元的界線，金管局副總裁阮國恒稱，暫難評論是否仍有放寬空間，會注意市場走勢再作決定，又指逆周期措施僅針對銀行風險管理能力，沒有預判今次放寬對樓價及樓市成交的影響。

阮補充，早年當局判斷銀行體系風險過高，才推出逆周期收緊政策，但目前風險趨勢已轉向，「只收不放」會令日後失去收緊的空間，若「風險上升時收緊，風險下降卻不放鬆」則是不合理使用監管權力。

放寬措施亦包括暫停壓測要求，阮國恒認為，主要由於本地按息上升機率不高，新做按揭以壓測的風險管理需要較低，但目前市場利率情況不明，難言暫停壓測的時長，若未來出現利率上升的風險，或可能要重新要求壓測。

值得留意的是，金管局將物業發展項目融資比率上限回復至2017年之前水平，整體項目最高融資比率由物業完成後預期價值的五成調升至六成，當中地價成本及建築成本的融資比率上限分別上調至五成及100%，並不再要求銀行向提供高成數按揭地產商的風險敞口預留額外資本。

金管局助理總裁（銀行監理）陳景宏指，現不再有發展商利用高槓桿投地發展項目，因此有空間給予銀行更多彈性自行管理風險。金管局不太擔心銀行批予發展商的貸款情況，指本港大型發展商財政穩健，雖有部分中小型發展商財政較遜，亦有銀行採取風險管理措施，包括調低貸款額度，或要求母公司提供擔保等。

按揭界估中小企業主受惠

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明相信，提高住宅按揭成數加上全面「撤辣」有效協助市民換樓，提振中高價物業的交投。非住宅物業按揭成數放寬可讓早幾年受疫情及地產市道遇冷鋒的中小企業主，更容易把物業出售或加按套現去融資。