新盘大战开锣，下半年发展商积极推出新盘吸客，资助房屋亦一浪接一浪推出市场。与此同时，下半年有近20个新盘陆续届入伙期，相信年底前将会是该批新盘上会的高峰期。发展商为配合项目销售，纷与银行及贷款机构合作，推出多元化新盘按揭以供买家选择，付款方式亦层出不穷，当中以楼花的付款选择较多，大致可分为「即供付款」及「建筑期付款」。

首先「即供付款」，是业主即时上会申请按揭，并可以选择市场上最优惠的按揭产品，举例现时按揭市场主流H按计划，有超过八成半业主使用，按息可低至H+1.7%，以银行公会公布的一个月同业拆息0.26厘计算，实际利率为1.96%，而且不论是现楼或楼花亦可采用。

物业按揭贷款额基本上以物业估值及根据金管局指引计算，现新盘甚少出现物业估价不足情况，举例一个价值600万元，首次置业人士可申请按揭保险，即是最高按揭成数可达八成，采用「即供付款」及H按计划，还款期三十年，每月供款为17,646元。

由於发展商普遍会为采「即供付款」的业主提供楼价折扣，折扣率视乎物业现楼或楼花形式推售，楼花项目折扣率会较高，换言之每月实际供款额会更低，对买家而言较为划算。

注意楼价下滑风险

至於「建筑期付款」则针对未落成楼花项目，以往特别受投资者欢迎，原因是业主楼花期内不用供款，只须先缴付部分首期，并待单位正式入伙时才开始供款，届时投资者如成功将物业放租，而租金足以抵销每月供款，变相入市成本较「即供付款」为低。

惟楼花期可长达一年或以上，期间楼价或有变化，届时物业估价将受影响，一旦楼市进入逆周期，银行为降低借贷风险，物业估价未必进取，业主有机会需要筹新资金以填补差价。

经络按揭转介首席经济分析师 刘圆圆