经络按揭转介首席副总裁曹德明

近月楼市购买力获得释放，而在申请按揭方面，市场则发现银行按揭业务出现新趋势，在按揭计划、申请人审查及物业类型出现转变，对个别买家申请按揭遇上更大挑战。为了让有意置业人士更有信心上会，今次会和大家分享下半年银行按揭三大新常态。

1）按揭计划转趋保守

在现时经济前景不明朗下，银行会根据内部业务状况增加风险管理，加上按揭业务利润相对微薄，H按计划由年初H＋1.3%升至现时的H＋1.5%，下半年预计H按继续微调。虽然银行按揭计划较为保守，但受惠於资金流入本港，在近月拆息回落下，现时实际按息普遍在2%以下，仍比一般封顶率2.5%为低，H按供楼人士仍能享受低息供楼。

2）非固定收入人士审批更严

部分银行对於非固定收入人士的入息要求更为严格，由原本根据过往6个月的平均收入计算每月入息，变成以6个月中最低收入月份作为评核基准，有个别银行考虑以过去6个月平均入息的八折计算每月收入，例如该名申请人每月平均收入为4万元，八折后只有3.2万元。假设置业人士打算买入600万元物业，承造六成按揭，供款30年，实际按息为2%，压力测试入息要求为34,067元，原本入息可以符合压测，但入息被打折后便未能合格，需要额外增加首期资金或添加担保人。不论银行选用哪一种方法，对非固定收入人士的负担能力带来更大挑战，置业前必须清楚计计数。

3）转按楼龄要求更严格

不少银行早已削减转按的回赠优惠及调整按揭计划，预计下半年的转按审批更为严格，其中对於物业质素更为审慎，过往大部分银行以「75年减楼龄」计算出最长的按揭还款期，但有银行对於个别物业以「70」至「60 减楼龄」作为新的评核准则，例如某物业楼龄达50年，如以「60减楼龄」计算，该物业的按揭最长还款年期便只有10年（60-50年）。基於每间银行取态各有不同，所以如果手上旧楼打算转按，宜先查询最新的审批标准。虽然银行按揭核批趋向审慎，但只要具备良好的信贷纪录、充足的入息证明及物业质素良好，按揭申请人仍无须过分忧心，有需要可找多间银行或一站式按揭转介公司查询最新的楼按批核资讯，在置业路上更加顺畅。