业界倡放宽按保 下调压力测试

特首明天公布新一份施政报告，房屋政策的重点除了土地供应外，市场亦期望有措施可以协助市民上车，改善居住环境。香港文汇报访问多名业界人士，普遍认为经济下滑及后市不明朗下，政府未必会减辣税，但或者会如去年般由按揭成数着手，进一步放宽按揭保险计划的楼价上限至2,000万元，以分流近年过度集中在中小型单位上的购买力；此外，因应未来几年预计低息环境持续，亦希望目前以加息3厘为假设的压力测试，能作出调整。 ■香港文汇报记者 颜伦乐

政府近十年推出多项需求管理措施，经过多次加辣后，目前於住宅买卖中主要涉及三项辣税，包括针对外来买家及公司客的买家印花税（BSD）、针对短期投机的额外印花税（SSD），以及针对第二套房以上的新住宅印花税。其中BSD及新住宅印花税均涉及成交金额的15%，SSD则规定3年内如住宅物业易手，须缴交买卖金额的10%至20%。

岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所高级研究员何泺生表示，辣税推出的初衷，是希望让楼市降温及协助市民上车，但多年来效果偏离原意，最明显反映在楼宇供应上，由於换楼成本增加，令业主放盘意欲下跌，最终令上车盘的供应急跌，间接造成中小型单位升幅较急。他提议政府可以微调措施，好像新住宅印花税，只要买家日后所持有的单位数量不多於现时，即毋须缴付辣税，以释放投资者盘源。

SSD交易年期可缩至2年

此外，他亦提议调整额外印花税的交易年期，由目前3年缩短至2年。何泺生指出，新加坡今年中亦有就楼市出台减辣措施，但对於港府今次在施政报告中会否减辣，他则表示并不乐观，主因是过去辣招推出时，不少立法会议员都支持，加上目前楼价高企，导致政府减辣所面对的社会舆论阻力亦不少。

他续说，调整按揭成数及压力测试等，由於属金管局管控范畴，所遇到的政治阻力较少，当初推出的原意是希望控制银行体系风险，反而有更大弹性作出调整。他以压力测试为例，直言「数年内都无咩加息机会」，认为可以将目前以加息3厘为假设的做法，下调至1厘，甚或直接取消压力测试。

而按揭成数方面，他亦认为可适度放宽，建议直接上调按揭成数一成，於目前楼市横行的状况下，相信不会导致楼价因此上升，但却可以协助不少置业或换楼人士买楼。他表示，上述放宽按揭成数的程度其实相当保守，原因是经济下行下，相信金管局亦要平衡未来可能出现的经济下滑影响，防范失业率上升下市民「供唔起楼」的风险，维持银行体系一定安全系数，故可以放宽的幅度不会多。

吁减辣至加强版前水平

美联物业首席分析师刘嘉辉亦指，过去十年政府都持续加辣，至去年10月才於按揭保险计划上松绑，令高成数按揭门槛放宽600万至1,000万元物业类型。去年亦曾有声音指有关措施会推高楼市，但回顾过去一年，成交量只微升几个百分点，楼价亦没有大升，而同时间措施则协助了不少市民置业。

刘嘉辉建议政府可再放宽按揭保险计划的门槛至1,000万至2,000万元物业，可承造七成按揭，分流现时较集中在1,000万元以下的购买力。同时他建议取消SSD，又或考虑回复至「加强版」前水平（2年内易手缴付买卖金额的5%至15%），让疫情下经济有困难的人士，於短期出售物业时毋须缴付高昂的交易费用。为方便市民换楼，他建议新住宅印花税15%回复至双倍印花税DSD税率，若担心投资者大量入市，亦可考虑购入第3个或以上单位维持15%印花税，而压力测试则建议取消。

倡按保扩至2000万物业

不过，泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚认为，经济正值下行时期，相信政府今次於施政报告内不会提及减辣，而目前亦非大幅度放宽按揭成数或取消压力测试的时机，因市民还款能力下降，相信金管局亦要平衡风险。他亦认为是相对可取的方法，应是调整按揭保险费用，及再度放宽按揭保险计划的门槛，楼价上限由现时1,000万增至2,000万元，因为有实力购买这类价格的买家，而又通过压力测试，影响相对较小。