業界倡放寬按保 下調壓力測試

特首明天公布新一份施政報告，房屋政策的重點除了土地供應外，市場亦期望有措施可以協助市民上車，改善居住環境。香港文匯報訪問多名業界人士，普遍認為經濟下滑及後市不明朗下，政府未必會減辣稅，但或者會如去年般由按揭成數着手，進一步放寬按揭保險計劃的樓價上限至2,000萬元，以分流近年過度集中在中小型單位上的購買力；此外，因應未來幾年預計低息環境持續，亦希望目前以加息3厘為假設的壓力測試，能作出調整。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

政府近十年推出多項需求管理措施，經過多次加辣後，目前於住宅買賣中主要涉及三項辣稅，包括針對外來買家及公司客的買家印花稅（BSD）、針對短期投機的額外印花稅（SSD），以及針對第二套房以上的新住宅印花稅。其中BSD及新住宅印花稅均涉及成交金額的15%，SSD則規定3年內如住宅物業易手，須繳交買賣金額的10%至20%。

嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所高級研究員何濼生表示，辣稅推出的初衷，是希望讓樓市降溫及協助市民上車，但多年來效果偏離原意，最明顯反映在樓宇供應上，由於換樓成本增加，令業主放盤意慾下跌，最終令上車盤的供應急跌，間接造成中小型單位升幅較急。他提議政府可以微調措施，好像新住宅印花稅，只要買家日後所持有的單位數量不多於現時，即毋須繳付辣稅，以釋放投資者盤源。

SSD交易年期可縮至2年

此外，他亦提議調整額外印花稅的交易年期，由目前3年縮短至2年。何濼生指出，新加坡今年中亦有就樓市出台減辣措施，但對於港府今次在施政報告中會否減辣，他則表示並不樂觀，主因是過去辣招推出時，不少立法會議員都支持，加上目前樓價高企，導致政府減辣所面對的社會輿論阻力亦不少。

他續說，調整按揭成數及壓力測試等，由於屬金管局管控範疇，所遇到的政治阻力較少，當初推出的原意是希望控制銀行體系風險，反而有更大彈性作出調整。他以壓力測試為例，直言「數年內都無咩加息機會」，認為可以將目前以加息3厘為假設的做法，下調至1厘，甚或直接取消壓力測試。

而按揭成數方面，他亦認為可適度放寬，建議直接上調按揭成數一成，於目前樓市橫行的狀況下，相信不會導致樓價因此上升，但卻可以協助不少置業或換樓人士買樓。他表示，上述放寬按揭成數的程度其實相當保守，原因是經濟下行下，相信金管局亦要平衡未來可能出現的經濟下滑影響，防範失業率上升下市民「供唔起樓」的風險，維持銀行體系一定安全系數，故可以放寬的幅度不會多。

籲減辣至加強版前水平

美聯物業首席分析師劉嘉輝亦指，過去十年政府都持續加辣，至去年10月才於按揭保險計劃上鬆綁，令高成數按揭門檻放寬600萬至1,000萬元物業類型。去年亦曾有聲音指有關措施會推高樓市，但回顧過去一年，成交量只微升幾個百分點，樓價亦沒有大升，而同時間措施則協助了不少市民置業。

劉嘉輝建議政府可再放寬按揭保險計劃的門檻至1,000萬至2,000萬元物業，可承造七成按揭，分流現時較集中在1,000萬元以下的購買力。同時他建議取消SSD，又或考慮回復至「加強版」前水平（2年內易手繳付買賣金額的5%至15%），讓疫情下經濟有困難的人士，於短期出售物業時毋須繳付高昂的交易費用。為方便市民換樓，他建議新住宅印花稅15%回復至雙倍印花稅DSD稅率，若擔心投資者大量入市，亦可考慮購入第3個或以上單位維持15%印花稅，而壓力測試則建議取消。

倡按保擴至2000萬物業

不過，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，經濟正值下行時期，相信政府今次於施政報告內不會提及減辣，而目前亦非大幅度放寬按揭成數或取消壓力測試的時機，因市民還款能力下降，相信金管局亦要平衡風險。他亦認為是相對可取的方法，應是調整按揭保險費用，及再度放寬按揭保險計劃的門檻，樓價上限由現時1,000萬增至2,000萬元，因為有實力購買這類價格的買家，而又通過壓力測試，影響相對較小。