銀行審慎收緊估值 疫情隱憂恐更保守

近日市場不斷出現蝕讓盤，反映樓市正在調整，銀行估值也在收緊。香港文匯報所追蹤十大屋苑網上銀行估值，發現接近全線下跌，以港島區物業跌幅最明顯，例如香港仔中心估值跌幅高達5.46%。有按揭代理指，在九成按揭帶動下，千萬元以下物業估價得到支持，跌幅較大碼屋苑輕微，但提醒成交稀疏的小型屋苑有機會偏離成交價約3%至4%。此外，第四波新冠肺炎疫情爆發隱憂，銀行對物業估值及審批貸款或更為保守。

■香港文匯報記者 黎梓田

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，最近物業估值下跌表現主要分兩種，大碼(1,000萬元以上)物業跌幅有3%至5%，而細碼(1,000萬元以下)物業則只有1%至2%跌幅。他指，估值跌幅明顯物業主要集中在大碼屋苑及豪宅，相信是因為九成按揭條件下帶動1,000萬元以下物業的交投。

1千萬以下物業影響較小

曹德明指出，如果想「估到價」機會大些，最多成交量的是大型屋苑。如果是成交稀疏的單幢樓，估值有機會低於造價約3%至4%，但如非要買不可，最好有2至3個月的同屋苑成交期，方便銀行估價時作出參考，又或者預備更多首期。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，屋苑估值窄幅上落維持數個月，幅度約在1%至2%左右，但不認同估值有下跌趨勢。雖有減價個案出現，但數量不多，而且有需求支持，因此樓價仍跟年初保持同一水平。

經濟疫情隱憂致「保守」

王美鳳認為，本港經濟在面對疫情出現隱憂，而第四波新冠肺炎疫情爆發可能隨時出現，故銀行在審批今年內提取貸款的按揭時均會較保守，但不影響明年提取貸款的按揭申請。但如果失業率再上升，相信銀行在批核貸款時會再提高警覺性。

王美鳳又表示，銀行對物業估值下跌，主要因為各大屋苑成交基數細，出現數宗低價成交後便會拉低屋苑整體估值，但隨着新盤帶動樓市以及用家需求支撐樓價，料第4季銀行估值牛皮，在窄幅之間上落。

估值跌幅最大的香港仔中心，最近出現估價不足個案。據土地註冊處資料，屋苑J座中層3室，面積448方呎，近期以680萬元易手，呎價15,179元。中銀香港對上址估值為640萬元，估值較成交價低約5.9%。

美聯物業范浩銘表示，受美國大選局勢未穩及本港疫情影響，太古城本月暫錄約12宗買賣，較上月同期約17宗略減，平均呎價19,426元，大致持平。范浩銘表示，剛錄同區用家斥1,480萬元承接723實呎泳池及海景優質單位，呎價20,470元，為市價。

大好友林奮強劈價沽貨

正當大批買家入市新盤、新冠肺炎疫情面臨再次爆發危機之際，連被稱為「樓市大好友」的前行政會議成員、香港黃金50創辦人林奮強趁高位出貨。消息指，大埔聚豪天下單號屋，原叫價3,000萬元，終劈價至2,768萬元易手，按該宅面積2,706方呎計，呎價10,229元。資料顯示，洋房由興佳發展有限公司於2004年以約1,560萬元購入，公司董事包括林奮強及其妻蘇載玓，現賬面獲利1,208萬元或77%。

值得留意是，林奮強過去數次出貨均為樓市出現危機之時，早在2008年金融海嘯後連沽3幢聚豪天下洋房，合共套現約6,260萬元，全部獲利離場。而今年3月疫情爆發初期亦曾減磅，以約2,600萬元沽出九龍站擎天半島一伙3房單位，持貨16年賬面賺2.9倍。