经络按揭转介首席副总裁曹德明

近年来年轻一代多会指香港楼价高企，「买不起」之余又「供不起」。早前行政长官接受传媒专访时透露，政府正研究为资助房屋引入「渐进式按揭」的建议，初步拟以物业成交时，先以物业楼价一半计算首期并分阶段承造按揭，进一步降低「上车」门槛，减轻市民置业负担。有关建议能让有需要的市民更易上车实属好事，但实际操作会是怎样？

全期利息可悭近两成

笔者试以新一期居屋观塘安秀苑一个售价279万元的400方尺单位作例子。以传统白表购买该单位，买家最少需要先支付楼价一成的首期即27.9万元，最多可承造九成按揭即贷款额为251.1万元，以最长年期25年计算，每月供款为11,265元，总利息支出为868,430元。

以渐进式按揭计算，首阶段（第1至10年）只需要先支付一半楼价的一成首期，即13.95万元，贷款额为一半楼价的九成即125.55万元，年期以25年计算，首10年的每月供款为5,632元，首10年全期利息为265,089元。第二阶段（第11至25年）贷款额为另一半楼价（279万元 / 2）＋第一阶段剩余本金（844,702元）即223.97万元，每月供款为14,934元，后15年全期利息为448,434元，总利息支出为713,523元。

两者相比较，买家除首期可减少一半外，首10年的每月供款亦减少一半，全期利息节省近两成。然而，10年后的供款额将会升近2.7倍，业主亦要留意未来自身的负担能力是否应付得到。

首期减半可降置业负担

近期政府於卖地计划中引入最低单位面积规定，保障市民拥有最低的合适居住空间，假设政府将计划引至公营房屋，届时公营房屋的「上车」门槛亦会相应提升。面对此情况，渐进式按揭或可协助买家减少一半首期，大大减轻其置业初期的负担。买家可预留更多流动资金於其他开支如装修、杂费以及其他日常生活开支等，让他们置业路上「买得舒服」亦「供得舒服」。当然，增加供应量为本是大原则，而近期中央政府都以建立更多公营房屋为目标，香港亦可重新考虑有关做法，缓解市民及年轻人住房困难。

计划能否实行仍是未知之数，消息一出各界亦有不同声音。事实上，计划若要实行相信仍有不少的技术和法律问题需要解决，楼价的另一半按揭谁负责？业权问题如何厘清？会否牵涉使用更多政府资源？政府推行前必须与相关执行机构作出透彻的共识。