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按揭新闻
【按揭热线】资助房屋渐进式按揭利与弊
2022年1月17日 (文汇报)
经络按揭转介首席副总裁曹德明

近年来年轻一代多会指香港楼价高企,「买不起」之余又「供不起」。早前行政长官接受传媒专访时透露,政府正研究为资助房屋引入「渐进式按揭」的建议,初步拟以物业成交时,先以物业楼价一半计算首期并分阶段承造按揭,进一步降低「上车」门槛,减轻市民置业负担。有关建议能让有需要的市民更易上车实属好事,但实际操作会是怎样?

全期利息可悭近两成

笔者试以新一期居屋观塘安秀苑一个售价279万元的400方尺单位作例子。以传统白表购买该单位,买家最少需要先支付楼价一成的首期即27.9万元,最多可承造九成按揭即贷款额为251.1万元,以最长年期25年计算,每月供款为11,265元,总利息支出为868,430元。

以渐进式按揭计算,首阶段(第1至10年)只需要先支付一半楼价的一成首期,即13.95万元,贷款额为一半楼价的九成即125.55万元,年期以25年计算,首10年的每月供款为5,632元,首10年全期利息为265,089元。第二阶段(第11至25年)贷款额为另一半楼价(279万元 / 2)+第一阶段剩余本金(844,702元)即223.97万元,每月供款为14,934元,后15年全期利息为448,434元,总利息支出为713,523元。

两者相比较,买家除首期可减少一半外,首10年的每月供款亦减少一半,全期利息节省近两成。然而,10年后的供款额将会升近2.7倍,业主亦要留意未来自身的负担能力是否应付得到。

首期减半可降置业负担

近期政府於卖地计划中引入最低单位面积规定,保障市民拥有最低的合适居住空间,假设政府将计划引至公营房屋,届时公营房屋的「上车」门槛亦会相应提升。面对此情况,渐进式按揭或可协助买家减少一半首期,大大减轻其置业初期的负担。买家可预留更多流动资金於其他开支如装修、杂费以及其他日常生活开支等,让他们置业路上「买得舒服」亦「供得舒服」。当然,增加供应量为本是大原则,而近期中央政府都以建立更多公营房屋为目标,香港亦可重新考虑有关做法,缓解市民及年轻人住房困难。

计划能否实行仍是未知之数,消息一出各界亦有不同声音。事实上,计划若要实行相信仍有不少的技术和法律问题需要解决,楼价的另一半按揭谁负责?业权问题如何厘清?会否牵涉使用更多政府资源?政府推行前必须与相关执行机构作出透彻的共识。