过去曾提过，做按揭一般是看3至6个月入息证明，至於「花红」收入，多数银行都要参考过去两年的平均数去计算。但是近两年疫情影响，不少公司花红浮动都非常大，可能会成为申请按揭时的陷阱。

近日接到与花红相关的查询，客户为专业人士，每年花红差不多相等於他的年薪，虽然2020年的花红因疫情影响而大幅下降，可是去年已经回复正常，他於是趁着楼市回调买入约4,000万元的物业，打算做50%按揭，怎料银行要求花红收入要以两年平均作计算，令客户大失预算。

银行以两年平均数计算

经了解后，本行发现客户月薪虽约13万元，但如要借到目标贷款额2,000万元的话，入息要有约19万元才能通过银行按揭压力测试要求。客户买入单位时，自行计算入息，把花红除开12个月，计入每月收入中，以这个计算方法，每月收入逾20万元，客户以为「十拿九稳」可顺利批出按揭，怎料多家银行皆指其入息不够通过压力测试，他才醒觉银行的花红计算方法，原来是以两年平均计算。

为这名客户分析后，发现其花红大增，除了因为公司生意好之外，也因为客户去年升职，所分到的花红比例有所调升，因此两年的花红差距有点大，於是以这一点，并整理文件作证明，为客户向银行争取以一年花红计算平均入息，最后成功说服银行接纳，并批出50%按揭，息率为银行同业拆息（H）加1.3厘，更有1.45%现金回赠。

这个案要留意的是，不少人混淆了花红及佣金收入的计法，佣金收入不少银行都接纳可以6个月平均去计算，但是对於花红，多数银行都是以两年作平均去计算入息，如果不太清楚计算方法，建议买楼前先找专业人士作预先评估，便更安心。