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樓按宏云

按揭成數鬆綁 建期樓花買家受惠?

 

葉敬誠

宏亞按揭助理副總裁
2024年6月19日

金管局上周五(6月14日)宣佈,將2月28日調整的按揭貸款指引適用範圍擴大至此前簽訂臨約的樓花住宅。代表此前以建築期付款安排購入樓花住宅的買家,按揭成數上限可望提高。但措施是否有助眾多樓花業主完成交易,仍有待觀察。

舊有安排下,以建期付款購入住宅樓花的買家可獲的按揭成數上限,會根據其簽署臨時買賣合約時生效的按揭指引定。

以一個2023年7月7日以前簽約購入,作價2,000萬元的物業為例,如果估價是1,800萬元,申請銀行標準按揭的成貸款數上限是5成。

如果樓花物業是在2023年7月7日至2024年2月27日簽約購入,而估價同樣是1,800萬元,標準按揭成數上限是6成。

如果樓花物業是在2024年2月28日以後簽約購入,而估價同樣是1,800萬元,標準按揭成數上限是7成。

但以上的分野已成過去,在6月14日修訂指引後,不論建期樓花合約在何時簽訂,其按揭成數都會根據現時的指引計算。以上文三個在不同日期簽訂合約的樓花例子來說,現時標準按揭成數都是7成。(順帶一提,按揭保險也在同日調整,惟上一次按保調整按揭成數的日期是2023年7月7日,由於調整的日子較久,受惠於政策調整,可透過按保取得較高成數貸款的樓花物業應該不多)。

以2023年7月之前簽約購入,當時成交價2,000萬元,現時估值1,800萬元的物業為例。在舊例之下,樓按只可借900萬元。假設買家之前付了樓價1成的訂金,要在今年完成交易,他便需要另行準備900萬元的資金(樓價2000萬元 – 訂金200萬元 - 樓按900萬元)。在指引修訂後,他可借的標準按揭成數上限為70%,即1,260萬元,為完成交易,需要籌措的資金大幅減少至540萬元。

由於樓價調整,部分新樓的估值可能較成交價下調。放寬按揭成數上限,對較具實力的買家可能有一定幫助。但對於欠缺現金儲備的樓花買家來說,可能仍會面對難以上會的問題。

按揭保險計劃對此類買家的幫助亦不大,以上文提及估值1,800萬元的物業來說,按保的樓按成數上限也只是70%。不過,對於購入樓花物業,其實坊間仍有其他息口貼近銀行按揭的高成數按揭計劃可供選擇,例如估值1,500萬元的物業,銀行標準按表揭成數是70%,按保最高可借80%,宏亞高成數按揭計劃較標準銀行按揭成數可額外多借估值的20%。以上文估值1,800萬元的個案為例,最高可借90%(仍然有等同銀行按揭的入息要求;每月還款不可多於月入一半)。購入樓花,又需要較高按揭成數貸款完成交易的買家,或可向物業代理或按揭中介了解有關計劃是否合用。

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*所有按揭申請,需符合金管局有關按揭申請人供款與入息比率的相關指引;

*最高按揭成數視乎物業現時估值有所變化

*相關按揭條件會不時調整

#建築期付款上會      #宏亞按揭

 
 
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