按揭成數鬆綁 建期樓花買家受惠？

金管局上周五(6月14日)宣佈，將2月28日調整的按揭貸款指引適用範圍擴大至此前簽訂臨約的樓花住宅。代表此前以建築期付款安排購入樓花住宅的買家，按揭成數上限可望提高。但措施是否有助眾多樓花業主完成交易，仍有待觀察。

在舊有安排下，以建期付款購入住宅樓花的買家可獲的按揭成數上限，會根據其簽署臨時買賣合約時生效的按揭指引定。

以一個2023年7月7日以前簽約購入，作價2,000萬元的物業為例，如果估價是1,800萬元，申請銀行標準按揭的成貸款數上限是5成。

如果樓花物業是在2023年7月7日至2024年2月27日簽約購入，而估價同樣是1,800萬元，標準按揭成數上限是6成。

如果樓花物業是在2024年2月28日以後簽約購入，而估價同樣是1,800萬元，標準按揭成數上限是7成。

但以上的分野已成過去，在6月14日修訂指引後，不論建期樓花合約在何時簽訂，其按揭成數都會根據現時的指引計算。以上文三個在不同日期簽訂合約的樓花例子來說，現時標準按揭成數都是7成。(順帶一提，按揭保險也在同日調整，惟上一次按保調整按揭成數的日期是2023年7月7日，由於調整的日子較久，受惠於政策調整，可透過按保取得較高成數貸款的樓花物業應該不多)。

以2023年7月之前簽約購入，當時成交價2,000萬元，現時估值1,800萬元的物業為例。在舊例之下，樓按只可借900萬元。假設買家之前付了樓價1成的訂金，要在今年完成交易，他便需要另行準備900萬元的資金(樓價2000萬元 – 訂金200萬元 - 樓按900萬元)。在指引修訂後，他可借的標準按揭成數上限為70%，即1,260萬元，為完成交易，需要籌措的資金大幅減少至540萬元。

由於樓價調整，部分新樓的估值可能較成交價下調。放寬按揭成數上限，對較具實力的買家可能有一定幫助。但對於欠缺現金儲備的樓花買家來說，可能仍會面對難以上會的問題。

按揭保險計劃對此類買家的幫助亦不大，以上文提及估值1,800萬元的物業來說，按保的樓按成數上限也只是70%。不過，對於購入樓花物業，其實坊間仍有其他息口貼近銀行按揭的高成數按揭計劃可供選擇，例如估值1,500萬元的物業，銀行標準按表揭成數是70%，按保最高可借80%，宏亞高成數按揭計劃較標準銀行按揭成數可額外多借估值的20%。以上文估值1,800萬元的個案為例，最高可借90%(仍然有等同銀行按揭的入息要求；每月還款不可多於月入一半)。購入樓花，又需要較高按揭成數貸款完成交易的買家，或可向物業代理或按揭中介了解有關計劃是否合用。

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*所有按揭申請，需符合金管局有關按揭申請人供款與入息比率的相關指引；

*最高按揭成數視乎物業現時估值有所變化

*相關按揭條件會不時調整

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