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楼按宏云

按揭成数松绑 建期楼花买家受惠?

 

叶敬诚

宏亚按揭助理副总裁
2024年6月19日

金管局上周五(6月14日)宣布,将2月28日调整的按揭贷款指引适用范围扩大至此前签订临约的楼花住宅。代表此前以建筑期付款安排购入楼花住宅的买家,按揭成数上限可望提高。但措施是否有助众多楼花业主完成交易,仍有待观察。

旧有安排下,以建期付款购入住宅楼花的买家可获的按揭成数上限,会根据其签署临时买卖合约时生效的按揭指引定。

以一个2023年7月7日以前签约购入,作价2,000万元的物业为例,如果估价是1,800万元,申请银行标准按揭的成贷款数上限是5成。

如果楼花物业是在2023年7月7日至2024年2月27日签约购入,而估价同样是1,800万元,标准按揭成数上限是6成。

如果楼花物业是在2024年2月28日以后签约购入,而估价同样是1,800万元,标准按揭成数上限是7成。

但以上的分野已成过去,在6月14日修订指引后,不论建期楼花合约在何时签订,其按揭成数都会根据现时的指引计算。以上文三个在不同日期签订合约的楼花例子来说,现时标准按揭成数都是7成。(顺带一提,按揭保险也在同日调整,惟上一次按保调整按揭成数的日期是2023年7月7日,由於调整的日子较久,受惠於政策调整,可透过按保取得较高成数贷款的楼花物业应该不多)。

以2023年7月之前签约购入,当时成交价2,000万元,现时估值1,800万元的物业为例。在旧例之下,楼按只可借900万元。假设买家之前付了楼价1成的订金,要在今年完成交易,他便需要另行准备900万元的资金(楼价2000万元 – 订金200万元 - 楼按900万元)。在指引修订后,他可借的标准按揭成数上限为70%,即1,260万元,为完成交易,需要筹措的资金大幅减少至540万元。

由於楼价调整,部分新楼的估值可能较成交价下调。放宽按揭成数上限,对较具实力的买家可能有一定帮助。但对於欠缺现金储备的楼花买家来说,可能仍会面对难以上会的问题。

按揭保险计划对此类买家的帮助亦不大,以上文提及估值1,800万元的物业来说,按保的楼按成数上限也只是70%。不过,对於购入楼花物业,其实坊间仍有其他息口贴近银行按揭的高成数按揭计划可供选择,例如估值1,500万元的物业,银行标准按表揭成数是70%,按保最高可借80%,宏亚高成数按揭计划较标准银行按揭成数可额外多借估值的20%。以上文估值1,800万元的个案为例,最高可借90%(仍然有等同银行按揭的入息要求;每月还款不可多於月入一半)。购入楼花,又需要较高按揭成数贷款完成交易的买家,或可向物业代理或按揭中介了解有关计划是否合用。

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*所有按揭申请,需符合金管局有关按揭申请人供款与入息比率的相关指引;

*最高按揭成数视乎物业现时估值有所变化

*相关按揭条件会不时调整

#建筑期付款上会      #宏亚按揭

 
 
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