建期买楼花上会难

虽然港府在2月撤销楼市所有辣招后，市场成交量回升，但楼价仍然反覆。对於过去数年以建筑期付款购入楼花、现时物业将近落成的买家，可能亦会面对物业估值下跌、难以上会的问题。

以楼花方式推出的新盘，一般都有两大分类的付款安排：

一、建筑期付款，简称「建期」，即买家支付部分楼价之后，待物业落成才完成交易，如买家需楼按，也是待物业临近落成前才申请。

二、即供期付款，即在楼花阶段已完成交易，买家未入住已经支付全部楼价，买家也可向银行申请楼花按揭，即未入伙已开始偿还楼按。

即供折扣较高 过去曾流行

过去几年，楼花新盘的销售中，建期付款一度成为主流。其中一个主要的原因是按揭供款与入息比例的要求，对持有一个按揭未供满物业的换楼客来说，购买楼花要选择即供的话，新旧按揭总供款不可多於月入四成，不少人因为难以同时负担两笔楼按，而选用建期付款。这样可以等待新居即将落成前才卖出旧居，再为新居申请按揭。

现时楼价比高位回落约两成。在近几年楼价高位以建期购入的楼花，估值可能较购入价有一定下调。例如购入价1,500万元的物业，楼价下跌一成的话，估值便会降1,350万元，现时申请按揭便要以1,350万元为准。

举例来说，在2023年7月7日以后，签署临时买卖合约，购入一个楼价1,500万元的物业，现时物业估值1,350万元，不申请按保的一般银行按揭，可获的按揭成数为估值70%成，即945万元。如果申请按揭保险，可获的楼按金额上限也只为960万元，约估值的71%。假设买家在楼花期支付了购入价10%，即150万元的订金，最少仍需另外准备390万元的现金，才可完成交易。

另一个选择，可考虑向宏亚申请高成数按揭；以上文例子而言，宏亚可按估值提供现时估值最高9成的楼按，即最高可借1,215万元，大幅降低上会的难度。还款年期一般为25年，利率可低至P-2%。大幅降低有意完成交易的楼花买家的上会难度。

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*所有按揭申请，需符合金管局有关按揭申请人供款与入息比率的相关指引；2024年2月28日前签署临时买卖合约者，申请按揭时仍需通过压力测试；申请人亦需提供完整的入息证明

*最高按揭成数视乎物业现时估值及买家签署临时买卖合约日期而定

*相关按揭条件会不时调整

#建筑期付款上会      #宏亚按揭

金管局在2024年6月14日修订按揭指引，部份在过去以建期购买楼花的买家，上会难度应该有所下降。

但如果买家需要比银行或按保更高成数的按揭才可完成交易，又有没有其他选择？

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