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楼按宏云

建期买楼花上会难

 

叶敬诚

宏亚按揭助理副总裁
2024年6月4日

虽然港府在2月撤销楼市所有辣招后,市场成交量回升,但楼价仍然反覆。对於过去数年以建筑期付款购入楼花、现时物业将近落成的买家,可能亦会面对物业估值下跌、难以上会的问题。


以楼花方式推出的新盘,一般都有两大分类的付款安排:


一、建筑期付款,简称「建期」,即买家支付部分楼价之后,待物业落成才完成交易,如买家需楼按,也是待物业临近落成前才申请。


二、即供期付款,即在楼花阶段已完成交易,买家未入住已经支付全部楼价,买家也可向银行申请楼花按揭,即未入伙已开始偿还楼按。


即供折扣较高 过去曾流行

过去几年,楼花新盘的销售中,建期付款一度成为主流。其中一个主要的原因是按揭供款与入息比例的要求,对持有一个按揭未供满物业的换楼客来说,购买楼花要选择即供的话,新旧按揭总供款不可多於月入四成,不少人因为难以同时负担两笔楼按,而选用建期付款。这样可以等待新居即将落成前才卖出旧居,再为新居申请按揭。


现时楼价比高位回落约两成。在近几年楼价高位以建期购入的楼花,估值可能较购入价有一定下调。例如购入价1,500万元的物业,楼价下跌一成的话,估值便会降1,350万元,现时申请按揭便要以1,350万元为准。


举例来说,在202377日以后,签署临时买卖合约,购入一个楼价1,500万元的物业,现时物业估值1,350万元,不申请按保的一般银行按揭,可获的按揭成数为估值70%成,即945万元。如果申请按揭保险,可获的楼按金额上限也只为960万元,约估值的71%。假设买家在楼花期支付了购入价10%,即150万元的订金,最少仍需另外准备390万元的现金,才可完成交易。


另一个选择,可考虑向宏亚申请高成数按揭;以上文例子而言,宏亚可按估值提供现时估值最高9成的楼按,即最高可借1,215万元,大幅降低上会的难度。还款年期一般为25年,利率可低至P-2%。大幅降低有意完成交易的楼花买家的上会难度。

 

想知道更多?揿入以下连结,会有专人同你联络。
 

*所有按揭申请,需符合金管局有关按揭申请人供款与入息比率的相关指引;2024228日前签署临时买卖合约者,申请按揭时仍需通过压力测试;申请人亦需提供完整的入息证明

*最高按揭成数视乎物业现时估值及买家签署临时买卖合约日期而定

*相关按揭条件会不时调整


#
建筑期付款上会      #宏亚按揭

 

金管局在2024年6月14日修订按揭指引,部份在过去以建期购买楼花的买家,上会难度应该有所下降。

但如果买家需要比银行或按保更高成数的按揭才可完成交易,又有没有其他选择?

请按以下连结了解更多。

 

 
 
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