高成數按揭=高風險？

今年樓價下調，涉及負資產的按揭在第一、二季大概維持在3萬宗水平。而每次金管局公報負資產數據，都會有人善意提醒：選用高成數按揭，會增加物業成為負資產的風險。

以上說法其實有其問題：只偏重物業成為負資產的風險，而無視其他風險。

且看以下例子，再判斷何者風險較高。

甲、乙、丙三人，月入都是10萬元，都有流動現金500萬元。

甲購置樓價960萬元物業，按揭成數5成，借款額480萬元，支付首期480萬元，餘下20萬元現金。

乙購置樓價600萬元物業，按揭成數5成，借款額300萬元，支付首期300萬元，餘下200萬元現金。

丙購置樓價600萬元物業，按揭成數8成，借款額480萬元，支付首期120萬元，餘下380萬元現金。

一般人應該會同意，乙的入市方案，風險會較甲低。甲、乙的按揭成數明明一樣，但乙的按揭貸款額較低，可見風險管理的關鍵是樓價，更具體的說法是按揭額相對於收入比率，而不是按揭成數。

風險管理關鍵：控制貸款與收入比率

更有意思的是甲與丙的比較，兩者的借款額一樣，丙的按揭成數甚至較高，但多數人應該同意，丙的入市方案較為穩健─留下較多現金應付未來需要。

至於乙與丙二人，購置物業的樓價一樣，而按揭成數不同，何者風險較高，便未必容易達成共識。乙的借款額低，每月供款支出亦低，未來按息上升所受影響亦較少，但代價是傍身的資金減少；而丙的情況正正相反：借貸額較高，但留下的現金亦較高。由貸款人的角度看，丙的借款額較高，但按揭金額相對於年收入只是4倍，算是健康水平。

當然，如果一定要爭論，上述三個方案之外，也存在第四個甚至更多的方案，例如將首期限制在120萬元，但購置價格更低的物業，例如300萬元，按揭成數6 成；便可以同時保留更多資金，也可將按揭成數降低。但代價自然是犧牲物業質素。

「負資產風險」主要針對貸款人

比較過不同的個案後，我們再回頭看坊間所說的「高成數按揭風險較高」是什麼意思。坊間常說：「按揭成數高，風險亦高」一般指在低首期、高按揭成數的情況下，一旦樓價回落，物業便成為負資產。此說法無錯，但「負資產風險」主要是針對貸款人，而不是借款人的風險。對貸款人來說，貸款抵押資不抵債，一旦借款人斷供，貸款人便會蒙受損失。但對借款人來說，物業成為負資產，假設其他條件（如按息）不變，日常財政其實不會有任何改變。

我們並不是主張任何情況下都應該用高成數、低首期的策略入市，但上述案例提醒大家，按揭風險管理的重點，是控制借款總額相對於收入，處於一個合理水平；成數不是關鍵，在一些情況下，高成數按揭反而是控制風險的相宜措施。

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*所有按揭申請，需符合金管局有關按揭申請人供款與入息比率的相關指引；

*最高按揭成數視乎物業現時估值有所變化

*相關按揭條件會不時調整

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