高成数按揭=高风险？

今年楼价下调，涉及负资产的按揭在第一、二季大概维持在3万宗水平。而每次金管局公报负资产数据，都会有人善意提醒：选用高成数按揭，会增加物业成为负资产的风险。

以上说法其实有其问题：只偏重物业成为负资产的风险，而无视其他风险。

且看以下例子，再判断何者风险较高。

甲、乙、丙三人，月入都是10万元，都有流动现金500万元。

甲购置楼价960万元物业，按揭成数5成，借款额480万元，支付首期480万元，余下20万元现金。

乙购置楼价600万元物业，按揭成数5成，借款额300万元，支付首期300万元，余下200万元现金。

丙购置楼价600万元物业，按揭成数8成，借款额480万元，支付首期120万元，余下380万元现金。

一般人应该会同意，乙的入市方案，风险会较甲低。甲、乙的按揭成数明明一样，但乙的按揭贷款额较低，可见风险管理的关键是楼价，更具体的说法是按揭额相对於收入比率，而不是按揭成数。

风险管理关键：控制贷款与收入比率

更有意思的是甲与丙的比较，两者的借款额一样，丙的按揭成数甚至较高，但多数人应该同意，丙的入市方案较为稳健―留下较多现金应付未来需要。

至於乙与丙二人，购置物业的楼价一样，而按揭成数不同，何者风险较高，便未必容易达成共识。乙的借款额低，每月供款支出亦低，未来按息上升所受影响亦较少，但代价是傍身的资金减少；而丙的情况正正相反：借贷额较高，但留下的现金亦较高。由贷款人的角度看，丙的借款额较高，但按揭金额相对於年收入只是4倍，算是健康水平。

当然，如果一定要争论，上述三个方案之外，也存在第四个甚至更多的方案，例如将首期限制在120万元，但购置价格更低的物业，例如300万元，按揭成数6 成；便可以同时保留更多资金，也可将按揭成数降低。但代价自然是牺牲物业质素。

「负资产风险」主要针对贷款人

比较过不同的个案后，我们再回头看坊间所说的「高成数按揭风险较高」是什么意思。坊间常说：「按揭成数高，风险亦高」一般指在低首期、高按揭成数的情况下，一旦楼价回落，物业便成为负资产。此说法无错，但「负资产风险」主要是针对贷款人，而不是借款人的风险。对贷款人来说，贷款抵押资不抵债，一旦借款人断供，贷款人便会蒙受损失。但对借款人来说，物业成为负资产，假设其他条件（如按息）不变，日常财政其实不会有任何改变。

我们并不是主张任何情况下都应该用高成数、低首期的策略入市，但上述案例提醒大家，按揭风险管理的重点，是控制借款总额相对於收入，处於一个合理水平；成数不是关键，在一些情况下，高成数按揭反而是控制风险的相宜措施。

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*所有按揭申请，需符合金管局有关按揭申请人供款与入息比率的相关指引；

*最高按揭成数视乎物业现时估值有所变化

*相关按揭条件会不时调整

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