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按揭攻略
買樓前都要做靚盤數
 
梁隼
《買樓有計》作者
2019年5月24日

  好多人買樓仍然要依賴按揭,無論借定唔借,都要還得到才好借,因為銀行批核按揭,都不外乎看兩個因素,一是抵押品,即是購入的樓宇的價值,另外一個因素,就是借款人是否還得起。

  銀行會透過提供物業估價服務的公司為買家買入的物業估價,如果物業買入價不是偏離估價很遠,銀行一般都會借足按法例要求的最高貸款額,例如物業買入價是800萬,儘各估價可能是780萬,銀行也容許借出800萬的6成樓價,即480萬予買家。

  不過買家能否拿足480萬按揭貸款,也要看看自己的財政狀況和還款能力。所謂財政狀況是指買家的入息和有沒有其他物業,例如申請人為自住物業申請按揭,申請人沒有物業,又是香港永久居民,申請人的每月供款就不能夠高過入息的50%,進行壓力測試時,即把現行利率再加3%,每月供款就不能夠高過入息的60%。

  然後就到評估買家的還款能力,所謂還款能力就是把買家的所有貸款,包括信用卡或欠款,信用卡免息分期、私人貸款或循環貸款的每月貸款額,如果有其他物業按揭仍未還清,每月按揭額也成為買家的貸款之一。

  銀行會把上述的款項,連同新造按揭的每月供款額加起來,再用來計盤每月總總還款是否超過每月入息上限,例如申請人入息是40000元,每月要還私人貸款10000元,如果該申請人按揭的月供金額是超過10000元,即意味著該申請人的每月總供款是超過20000元,即超過申請人入息的50%,銀行就會拒絕按揭申請。

  有人會問,私人貸款就用定額計算還款額,如果借循環貸款,每月只還息,銀行又如何計算買家的每月還款額?雖然買家每月只還息,每月支出可能很少數目,但銀行不是這樣想的,最普遍做法是按最新欠款的4%計算每月還款。再用上面月入40,000元的申請人做例子,假如他申請按揭時仍欠一筆200,000元的循環貸款,銀行就會假設該申請人每月還款是200,000元的4%,即16,000元,既然每月還10,000元也借被拒絕,每月還16,000貸款的站就不用想買樓了。

  所以想買樓的話,最好買樓前執靚自己盤數,盡量清還其他貸款,就算要借,都最好借定期、定額還款的私人貸款,以免影響按揭批核。

 
 
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