買樓前都要做靚盤數

　　好多人買樓仍然要依賴按揭，無論借定唔借，都要還得到才好借，因為銀行批核按揭，都不外乎看兩個因素，一是抵押品，即是購入的樓宇的價值，另外一個因素，就是借款人是否還得起。

　　銀行會透過提供物業估價服務的公司為買家買入的物業估價，如果物業買入價不是偏離估價很遠，銀行一般都會借足按法例要求的最高貸款額，例如物業買入價是800萬，儘各估價可能是780萬，銀行也容許借出800萬的6成樓價，即480萬予買家。

　　不過買家能否拿足480萬按揭貸款，也要看看自己的財政狀況和還款能力。所謂財政狀況是指買家的入息和有沒有其他物業，例如申請人為自住物業申請按揭，申請人沒有物業，又是香港永久居民，申請人的每月供款就不能夠高過入息的50%，進行壓力測試時，即把現行利率再加3%，每月供款就不能夠高過入息的60%。

　　然後就到評估買家的還款能力，所謂還款能力就是把買家的所有貸款，包括信用卡或欠款，信用卡免息分期、私人貸款或循環貸款的每月貸款額，如果有其他物業按揭仍未還清，每月按揭額也成為買家的貸款之一。

　　銀行會把上述的款項，連同新造按揭的每月供款額加起來，再用來計盤每月總總還款是否超過每月入息上限，例如申請人入息是40000元，每月要還私人貸款10000元，如果該申請人按揭的月供金額是超過10000元，即意味著該申請人的每月總供款是超過20000元，即超過申請人入息的50%，銀行就會拒絕按揭申請。

　　有人會問，私人貸款就用定額計算還款額，如果借循環貸款，每月只還息，銀行又如何計算買家的每月還款額？雖然買家每月只還息，每月支出可能很少數目，但銀行不是這樣想的，最普遍做法是按最新欠款的4%計算每月還款。再用上面月入40,000元的申請人做例子，假如他申請按揭時仍欠一筆200,000元的循環貸款，銀行就會假設該申請人每月還款是200,000元的4%，即16,000元，既然每月還10,000元也借被拒絕，每月還16,000貸款的站就不用想買樓了。

　　所以想買樓的話，最好買樓前執靚自己盤數，盡量清還其他貸款，就算要借，都最好借定期、定額還款的私人貸款，以免影響按揭批核。