买楼前都要做靓盘数

　　好多人买楼仍然要依赖按揭，无论借定唔借，都要还得到才好借，因为银行批核按揭，都不外乎看两个因素，一是抵押品，即是购入的楼宇的价值，另外一个因素，就是借款人是否还得起。

　　银行会透过提供物业估价服务的公司为买家买入的物业估价，如果物业买入价不是偏离估价很远，银行一般都会借足按法例要求的最高贷款额，例如物业买入价是800万，尽各估价可能是780万，银行也容许借出800万的6成楼价，即480万予买家。

　　不过买家能否拿足480万按揭贷款，也要看看自己的财政状况和还款能力。所谓财政状况是指买家的入息和有没有其他物业，例如申请人为自住物业申请按揭，申请人没有物业，又是香港永久居民，申请人的每月供款就不能够高过入息的50%，进行压力测试时，即把现行利率再加3%，每月供款就不能够高过入息的60%。

　　然后就到评估买家的还款能力，所谓还款能力就是把买家的所有贷款，包括信用卡或欠款，信用卡免息分期、私人贷款或循环贷款的每月贷款额，如果有其他物业按揭仍未还清，每月按揭额也成为买家的贷款之一。

　　银行会把上述的款项，连同新造按揭的每月供款额加起来，再用来计盘每月总总还款是否超过每月入息上限，例如申请人入息是40000元，每月要还私人贷款10000元，如果该申请人按揭的月供金额是超过10000元，即意味著该申请人的每月总供款是超过20000元，即超过申请人入息的50%，银行就会拒绝按揭申请。

　　有人会问，私人贷款就用定额计算还款额，如果借循环贷款，每月只还息，银行又如何计算买家的每月还款额？虽然买家每月只还息，每月支出可能很少数目，但银行不是这样想的，最普遍做法是按最新欠款的4%计算每月还款。再用上面月入40,000元的申请人做例子，假如他申请按揭时仍欠一笔200,000元的循环贷款，银行就会假设该申请人每月还款是200,000元的4%，即16,000元，既然每月还10,000元也借被拒绝，每月还16,000贷款的站就不用想买楼了。

　　所以想买楼的话，最好买楼前执靓自己盘数，尽量清还其他贷款，就算要借，都最好借定期、定额还款的私人贷款，以免影响按揭批核。