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按揭攻略

网上估足价,银行一定批?

 

梁隼

《买楼有计》作者
2019年5月27日

  现时银行的网上服务相当方便,而且免费,其中一项十分受欢迎的服务是网上物业估价服务,只要在相关网页输入想查询的物业资料,几秒后就有估价结果,而且此服务还有增值功能,就是一些事故单位,又称凶宅,通常是不作估价的,这样就令人觉得银行网上估价有正面结果的单位,一定是没有问题,银行会为该单位做按揭的,但实情又是否如此?

  以上问题,大部份情况下都是正确,因为银行不做按揭的最常见情况,就是该单位曾经发生自杀、谋杀的案件,或涉及自杀、谋杀的案件,例如有些自杀或谋杀事件,事主由单位跳出屋外,尸体跌落在同座的平台单位,在这情况下,平台单位也有机会被银行列入事故单位类别而拒绝按揭。

  可是银行的网上估价未必能准确「报导」实况,例如上述的情况,银行可能只透过新闻得知某单位有事,但忽略了平台单位被牵连,於是只会在网上估价系统拒绝为事发单位估价,但未必会拒绝为被影响的物业,例如上述例子的平台单位估价,买家如果对该平台单位有兴趣,以为网上有估价结果就以为银行一定批按揭,那就大失预算了。

  除了事故单位外,也有一些物业因为种种原因令银行拒绝按揭,而该些原因是逐一查册才能找出来,所以银行的网上估价也会先为单位估价。其中一个例子是「送契楼」,意思是指一方将物业无代价地赠送给另一方,在土地注册处登记的交易代价是$0,而物业查册的备注为Deed of Gift(送赠契)。一般是生前处理家族财产分配,或者夫妇子女等近亲之间的业权转让。

  送契楼的潜在问题,主要在於《破产条例》将破产前五年内送赠的物业视作故意转赠避债,破产受托人有权据此而收楼,所以银行不愿为送契未满五年期的送契楼承造按揭。

  另一些要查册才发现问题的情况,是单位因为有僭建物或者曾作为不道德犯罪场所而被「钉契」,银行都会在查册后才会拒绝为该些单位批出按揭。

  所以在买楼前除了利用网上估价初步获得物业估值之外,也要在签约前小心阅读物业查册,遇到有疑问的地方就要求地产经纪再三解释清楚,一般具规模的经纪行也不会因一单半单生意,进行失实陈述,如果发生,也可以对经纪作出追究。

 
 
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