定息按揭为何不受欢迎？

　　很少听到银行全力推销定息按揭，最近一次看到较多相关产品推出要算到2016-2017年间，美国利率加了一厘后，市场认为香港的要跟随美国加息甚至追加利率开始，银行就多了推广定息按揭计划，不过推广期并不长，而且有个别银行很快就叫停定息按揭计划，看来定息按揭并不受欢迎。

　　按揭的利率主要有两种定价方式，一种是按市场的变化而调整，例如常常听到的H计划和P计划，H计划即是按揭利率是和银行同业拆息，即HIBOR挂鈎，另加一个用最优惠利率?定的「封顶利率」，防止银行同业拆息因为市场消息大幅波动令到借款人承受过高的利息支出。P计划即是按银行的最优惠利率，即Prime Rate挂鈎。另一种是头几年采用固定利率，其后回复浮动利率的按揭计划，坊间会形容这种计划为定息按揭，实际上都不是全期固定利率。

　　定息按揭所以不受欢迎，主要是利率会较浮动利率的按揭计划高，尤其当定息期越长，利率就越高。例如有银行提供最长10年期的定息按揭计划，10年的定息期按揭利率为3.25%，比坊间当时的按揭利率最高2.15%高出很多。

　　按揭货款和其他类型贷款都是采用年数合计法(sum of the years digit method)，又称为「78法则」去计算某一时间点所支付的利息总和。在「78法则」下借款人在还款初期的利息支出会较平均每月利息为高。

　　用一笔分30年供款的3,000,000元按揭额做例子，采用一般按揭（假设年利率为2.15%），每月供款约11,400元，最初半年的利息支出几 32,100元。同一笔按揭额如果采用相同供款年期，但采用10年期的定息按揭（假设年利率为3.25%），每月供款约13,100元，最初半年利息支出是48,600元，单单头半年利息支出就多了约16,500元。问题

　　以一笔3,000,000元楼按，分30年供款为例子，采用一般按揭（假设年利率为2.15%），月供11,314.97，头半年利息支出为32,089.98 元，假如采用定息按揭，利率3.25%计算，月供为13,056.19元，头半年供款比一般按揭多10,447.32元，不过当中利息支出为48,548.95，短短半年利息支出多了16,458.97元。

　　另一个原因是按揭市场竞争激烈，楼价又跌不下来，业主每两年转一次按，除了有机会得到一个更佳的按揭利率之外，更可以得到2.4%甚至更高的现金回赠，既然采用浮动按揭可以节省利息支出之余更可以藉每两年转按得到现金回赠，实在无需用利息贵又不能发挥锁息作用的定息按揭。