即時申請
地產博客 > 按揭攻略 返回
瀏覽人次:17909    回應:1
按揭攻略
定息按揭為何不受歡迎?
 
梁隼
《買樓有計》作者
2019年5月28日

  很少聽到銀行全力推銷定息按揭,最近一次看到較多相關產品推出要算到2016-2017年間,美國利率加了一厘後,市場認為香港的要跟隨美國加息甚至追加利率開始,銀行就多了推廣定息按揭計劃,不過推廣期並不長,而且有個別銀行很快就叫停定息按揭計劃,看來定息按揭並不受歡迎。

  按揭的利率主要有兩種定價方式,一種是按市場的變化而調整,例如常常聽到的H計劃和P計劃,H計劃即是按揭利率是和銀行同業拆息,即HIBOR掛鈎,另加一個用最優惠利率?定的「封頂利率」,防止銀行同業拆息因為市場消息大幅波動令到借款人承受過高的利息支出。P計劃即是按銀行的最優惠利率,即Prime Rate掛鈎。另一種是頭幾年採用固定利率,其後回復浮動利率的按揭計劃,坊間會形容這種計劃為定息按揭,實際上都不是全期固定利率。

  定息按揭所以不受歡迎,主要是利率會較浮動利率的按揭計劃高,尤其當定息期越長,利率就越高。例如有銀行提供最長10年期的定息按揭計劃,10年的定息期按揭利率為3.25%,比坊間當時的按揭利率最高2.15%高出很多。

  按揭貨款和其他類型貸款都是採用年數合計法(sum of the years digit method),又稱為「78法則」去計算某一時間點所支付的利息總和。在「78法則」下借款人在還款初期的利息支出會較平均每月利息為高。

  用一筆分30年供款的3,000,000元按揭額做例子,採用一般按揭(假設年利率為2.15%),每月供款約11,400元,最初半年的利息支出幾 32,100元。同一筆按揭額如果採用相同供款年期,但採用10年期的定息按揭(假設年利率為3.25%),每月供款約13,100元,最初半年利息支出是48,600元,單單頭半年利息支出就多了約16,500元。問題

  以一筆3,000,000元樓按,分30年供款為例子,採用一般按揭(假設年利率為2.15%),月供11,314.97,頭半年利息支出為32,089.98 元,假如採用定息按揭,利率3.25%計算,月供為13,056.19元,頭半年供款比一般按揭多10,447.32元,不過當中利息支出為48,548.95,短短半年利息支出多了16,458.97元。

  另一個原因是按揭市場競爭激烈,樓價又跌不下來,業主每兩年轉一次按,除了有機會得到一個更佳的按揭利率之外,更可以得到2.4%甚至更高的現金回贈,既然採用浮動按揭可以節省利息支出之餘更可以藉每兩年轉按得到現金回贈,實在無需用利息貴又不能發揮鎖息作用的定息按揭。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
2. ftyu882 2019-06-01 04:13:45
hi