借500萬按揭 每月供款增近3000元

本港銀行昨宣布加息0.125厘，樓市反應各異，港島康怡花園有兩房單位以600萬元易手，價格回到6年前，新盤則仍熱銷，有買家直言「冇有怕」。但必須指出，目前樓價仍遠遠超出普通市民的負擔能力，置業人士需防樓市溫水煮蛙。事實上，在港銀加息前，本港拆息自6月開始抽升，至今累升約1.15厘，以借500萬元供30年計，最新的H按月供款較4個月前悄然增加了2,875元，增幅16.7%。令人憂慮的是本港加息周期才剛開始，如累計加息1厘，上述每月供款將增加5,244元，增幅達30%，大大加重家庭負擔。有分析指，倘加息1厘，按揭供款相對於家庭收入的比率將達60.1％，是1998年以來最高水平。◆香港文匯報記者 顏倫樂、黎梓田

美國由6月開始大幅加息，回顧之前5月的香港按揭市場，佔主導地位的H按利率一般為「H+1.3厘」(封頂息率為2.5厘)，當時與H按相關的1個月拆息僅0.18厘左右，每月實際供款利率僅約1.48厘。惟隨着美國大幅加息，本港拆息亦持續升穿封頂息率，最新港銀加息0.125厘，H按供款人士變相每月實際利率增至2.625厘，短短4個月間供樓息率就升約1.15厘。

加息期剛開始恐未完

以借款500萬元、供樓30年及選用H按計算，5月時月供17,208元，但今天已急升至20,083元，4個月內升2,875元或16.7%，其壓力相信一眾供樓人士已切身感受到。需留意是本港加息周期才剛開始，假設P短期內累計加1厘，實際利率升至3.5%，每月供款便直線升至22,452元，佔未加息前的壓力測試收入要求47,316元的47.5%，較5月時的供款大幅高出5,244元或30%。

通過壓力測試難度增

根據金管局3月發出之《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，供樓人士之供款佔入息比率(DSR)處於36%之低水平(3月時市場按息約1.57厘)。中原按揭董事總經理王美鳳表示，以現時加P後市場按息2.625厘計算，供款佔入息比率升至41.1%，仍屬健康低水平。不過，供樓人士要注意加息周期下，壓力測試收入要求亦上升，即通過的難度亦會增加。

王美鳳稱，由於香港經歷逾10年之超低息環境，不少人已習慣以超低按息供樓，今年進入加息周期息率上升步伐較以往快，令部分置業人士入市決定趨審慎，使最近樓市氣氛轉淡。但她指，港息加幅較預期溫和，預期本港按息於年底仍處約3厘低水平，在過往歷史仍屬低水平，對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度內，相信市場能消化加息影響。

家庭負擔比率或見60%

據彭博社報道，如果本港實際按揭利率上升到3.5厘(即累計加息1厘)，在香港買樓的負擔比率，即按揭供款相對於家庭收入的比率，可能會達到60.1％，將是1998年以來最高水平。彭博分析師Patrick Wong和Francis Chan在報告中寫道，高負擔比率可能會嚇退買家，除非家庭收入大增，或者樓價進一步下跌。而要讓這個比率維持在56%左右，樓價需要從當前水平至少下降10%。

受加息因素影響，本港一二手交投冷清，成交亦多屬低價交易。如港島藍籌屋苑、位於鰂魚涌的康怡花園出現大幅跌價個案，屋苑D座中低層11室，面積509方呎，2房間隔。業主原本叫價680萬元，放盤數日即減價至630萬元，最終以600萬元將單位易手，呎價11,788元，成交價較2星期前一宗2房成交再平85萬元，創6年新低。

據滙豐及中銀估價，該單位銀行估值約666萬元及714萬元，亦即今次單位成交價低估值達到10%至16%。雖然今次以低價沽出單位，但原業主是在2009年3月以268萬元買入單位，賬面仍獲利332萬元。

專家教6招抗加息周期

1.貨比三家按揭優惠

銀行近月開始上調息率，但步伐不一，並因應一二手物業，不同的貸款額及客戶提供分層息率及優惠，故承造按揭時最好貨比三家。

2.善用按揭存款相連戶口

市場普遍提供按揭存款掛鈎優惠，存息與按息一致，以便用家賺取高存息以抵消按息支出，等同降低淨按息。

3.提早部分還款並善用按揭存款綜合戶口

市場上有一款按揭存款綜合戶口計劃，借款人隨時將資金存放於綜合戶口，有關存款便等同還款直接扣減按揭本金，慳息之餘亦縮短還款期。

4.轉走新盤高成數一按

發展商提供的高成數一按一般設有初期低息蜜月期，用家宜及早轉按至銀行低息按揭，以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險。

5.新盤買家宜選即供付款

新盤買家選用即供付款會較建期付款更划算。因後者通常在兩至三年後才「上會」，屆時息口上升，壓力測試下的入息要求必然增加。

6.拉長年期降低每月負擔

買家可善用轉按自製多於30年的按揭年期。例如供樓人士已供款2年，若這時轉按，再把年期由28年拉長至30年，貸款額不增加的情況下，每月供款相對減少。

註：根據中原按揭及利嘉閣按揭提供建議