借500万按揭 每月供款增近3000元

本港银行昨宣布加息0.125厘，楼市反应各异，港岛康怡花园有两房单位以600万元易手，价格回到6年前，新盘则仍热销，有买家直言「冇有怕」。但必须指出，目前楼价仍远远超出普通市民的负担能力，置业人士需防楼市温水煮蛙。事实上，在港银加息前，本港拆息自6月开始抽升，至今累升约1.15厘，以借500万元供30年计，最新的H按月供款较4个月前悄然增加了2,875元，增幅16.7%。令人忧虑的是本港加息周期才刚开始，如累计加息1厘，上述每月供款将增加5,244元，增幅达30%，大大加重家庭负担。有分析指，倘加息1厘，按揭供款相对於家庭收入的比率将达60.1％，是1998年以来最高水平。◆香港文汇报记者 颜伦乐、黎梓田

美国由6月开始大幅加息，回顾之前5月的香港按揭市场，占主导地位的H按利率一般为「H+1.3厘」(封顶息率为2.5厘)，当时与H按相关的1个月拆息仅0.18厘左右，每月实际供款利率仅约1.48厘。惟随着美国大幅加息，本港拆息亦持续升穿封顶息率，最新港银加息0.125厘，H按供款人士变相每月实际利率增至2.625厘，短短4个月间供楼息率就升约1.15厘。

加息期刚开始恐未完

以借款500万元、供楼30年及选用H按计算，5月时月供17,208元，但今天已急升至20,083元，4个月内升2,875元或16.7%，其压力相信一众供楼人士已切身感受到。需留意是本港加息周期才刚开始，假设P短期内累计加1厘，实际利率升至3.5%，每月供款便直线升至22,452元，占未加息前的压力测试收入要求47,316元的47.5%，较5月时的供款大幅高出5,244元或30%。

通过压力测试难度增

根据金管局3月发出之《货币与金融稳定情况半年度报告》，供楼人士之供款占入息比率(DSR)处於36%之低水平(3月时市场按息约1.57厘)。中原按揭董事总经理王美凤表示，以现时加P后市场按息2.625厘计算，供款占入息比率升至41.1%，仍属健康低水平。不过，供楼人士要注意加息周期下，压力测试收入要求亦上升，即通过的难度亦会增加。

王美凤称，由於香港经历逾10年之超低息环境，不少人已习惯以超低按息供楼，今年进入加息周期息率上升步伐较以往快，令部分置业人士入市决定趋审慎，使最近楼市气氛转淡。但她指，港息加幅较预期温和，预期本港按息於年底仍处约3厘低水平，在过往历史仍属低水平，对供楼负担之影响仍属大众接受幅度内，相信市场能消化加息影响。

家庭负担比率或见60%

据彭博社报道，如果本港实际按揭利率上升到3.5厘(即累计加息1厘)，在香港买楼的负担比率，即按揭供款相对於家庭收入的比率，可能会达到60.1％，将是1998年以来最高水平。彭博分析师Patrick Wong和Francis Chan在报告中写道，高负担比率可能会吓退买家，除非家庭收入大增，或者楼价进一步下跌。而要让这个比率维持在56%左右，楼价需要从当前水平至少下降10%。

受加息因素影响，本港一二手交投冷清，成交亦多属低价交易。如港岛蓝筹屋苑、位於鰂鱼涌的康怡花园出现大幅跌价个案，屋苑D座中低层11室，面积509方尺，2房间隔。业主原本叫价680万元，放盘数日即减价至630万元，最终以600万元将单位易手，尺价11,788元，成交价较2星期前一宗2房成交再平85万元，创6年新低。

据滙丰及中银估价，该单位银行估值约666万元及714万元，亦即今次单位成交价低估值达到10%至16%。虽然今次以低价沽出单位，但原业主是在2009年3月以268万元买入单位，账面仍获利332万元。

专家教6招抗加息周期

1.货比三家按揭优惠

银行近月开始上调息率，但步伐不一，并因应一二手物业，不同的贷款额及客户提供分层息率及优惠，故承造按揭时最好货比三家。

2.善用按揭存款相连户口

市场普遍提供按揭存款挂鈎优惠，存息与按息一致，以便用家赚取高存息以抵消按息支出，等同降低净按息。

3.提早部分还款并善用按揭存款综合户口

市场上有一款按揭存款综合户口计划，借款人随时将资金存放於综合户口，有关存款便等同还款直接扣减按揭本金，悭息之余亦缩短还款期。

4.转走新盘高成数一按

发展商提供的高成数一按一般设有初期低息蜜月期，用家宜及早转按至银行低息按揭，以免承受息率跳升及加息期息率上升的双重风险。

5.新盘买家宜选即供付款

新盘买家选用即供付款会较建期付款更划算。因后者通常在两至三年后才「上会」，届时息口上升，压力测试下的入息要求必然增加。

6.拉长年期降低每月负担

买家可善用转按自制多於30年的按揭年期。例如供楼人士已供款2年，若这时转按，再把年期由28年拉长至30年，贷款额不增加的情况下，每月供款相对减少。

注：根据中原按揭及利嘉阁按揭提供建议