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按揭新聞
價跌供款增 買樓防雙失
2022年11月4日 (文匯報)
3個月兩度加息 借500萬月供增989元

近月本港樓價下調速度加快,但屋漏偏逢連夜雨,香港銀行昨再隨美聯儲加息,四大行上調最優惠利率(P)0.25厘,為9月份即3個月來第二度加息,累加0.375厘,以貸款500萬元,年期30年計,每月供款較9月加P前增加 989元。在「樓價跌身家減」之下供款卻增加,買樓市民可謂雙重損失。財政司司長陳茂波昨提醒,預料美國會進一步加息,疫情下香港的經營環境亦會「麻麻哋」,樓價會再下跌,市民要小心衡量風險。 ◆香港文匯報記者 黎梓田

一如市場預期,美聯儲昨日宣布上調聯邦基金利率0.75厘,最新3.75厘至4厘。聯匯制度下,本港銀行資金成本壓力亦急增,滙豐、恒生昨相繼上調港元最優惠利率(P)0.25厘,最新P為5.375厘,今日生效。

中銀香港同樣上調P加 0.25厘至5.375厘,但下周一生效。渣打則下周一起將P由5.375厘調升至5.625厘。市場預料,在龍頭銀行加息下,其他中小銀行未來幾日將會陸續跟隨加息。

計及調「封頂息」 變相累加0.625厘

表面上,今次是港銀年內第二次加 P,累加幅度0.375厘,以借500萬元貸款、年期30年計,每月供款較9月加P前增加989元。不過,利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出,由於銀行早前曾多次上調H按鎖息上限,疊加影響下,現時大型銀行H按鎖息上限為P減2.25厘,在銀行加 P 至5.375厘之下,二手物業的實際按息已升至3.125厘,等同已經累積加息0.625厘,用上述借500萬元例子計,月供款已增至21,419元,較9月上調鎖息上限及 P加息前,增加了1,663元(8.42%)。

值得留意的是,美國雖然在3月份展開今輪的加息周期,至今6度加息,惟在其初期幾次加息期間,本港與H按掛鈎的一個月拆息(HIBOR)一直未有大變化,直到美國6月大幅度加息後,本港一個月拆息才起動,以美國6月大幅加息前的本港一個月拆息約0.18375%厘(以5月23日)計,當時二手物業的實際按息約為1.48厘,同樣用上述借500萬元貸款為例,當時月供約17,208元,對比今日(經過上調鎖息上限及兩度加P後)新造二手物業月供款,已比5月份時多出4,211元或24.5%,供樓負擔大為加重。

樓市響起警號 CCL年內跌8.9%

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,目前本港的經濟及樓市情況都不樂觀,CCL今年首10個月已錄得8.9%的跌幅,樓價持續下滑,加上樓市多個數據如負資產、銀主盤及新盤貨尾量都創多年新高,同時無論新盤或二手成交都明顯放慢,反映樓市已響起警號。美國再加息會令港元拆息持續向上,料本港銀行將會再次上調最優惠利率,加息無疑增加市民供樓負擔,令樓市雪上加霜。

他指出,雖然預計美國最快下月會縮減加息幅度,但有機會延長加息周期,對樓市而言可謂延長痛苦。樓市今年首10個月一手及二手成交量合共錄得37,200餘宗,預計全年可錄約44,000宗,將會是1996年有紀錄以來歷史新低。樓價方面,以樓價每月下調2%的速度,料第四季將下跌6%,全年下跌15%,個別屋苑更有機會下挫20%。他坦言:「這已屬樓市危險信號,期望政府因時制宜,檢視樓市辣招,及時減辣,穩定經濟。」

拆息攀升 港銀有再加P傾向

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,拆息一直攀升,昨日一個月HIBOR為3.21厘,並已連續9個工作天維持3厘以上水平,早已高於一般銀行新造P按息率及H按封頂息率,相信年內一個月HIBOR將挑戰3.5厘以上水平。本港銀行於下月議息會議後或再調升P,加息幅度約0.25厘或以上。