樓價跌銀行估值差額巨 業主需抬錢「上會」

樓市又響新警號！據中原地產統計，自2020至2022年第三季落成的新盤，由財務公司承按的宗數達2,458宗，共涉資236.38億元，由於財仔按多屬高成數按揭，一般由財力稍欠的買家為「借到盡」上車之用，這些財仔按一般有兩三年「低息蜜月期」，之後就會收取P+2厘甚至P+ 3厘的高息，故財仔按的小業主之後均會將單位轉按去銀行。問題是兩三年新盤普遍以高溢價出售，現時樓價已經下跌一至兩成，轉按需抬錢「上會」，市場人士憂慮這些財仔按恐成高危群組，擔心會引發「港版次按」危機。 ◆香港文匯報記者 曾業俊

據中原研究部統計，截至今年第三季，2022年落成的新盤由財務公司承按的有541宗，涉及買賣合約金額45.67億元，分別佔7.1%及6.2%，按季下跌0.6及0.4個百分點。2021年落成的新盤由財務公司承按的有820宗，涉及買賣合約金額88.79億元，分別佔7.6%及8.7%，按季上升0.2及0.4個百分點。2020年落成的新盤，由財務公司承按的有1,097宗，涉及買賣合約金額101.92億元，分別佔6.5%及7.4%，按季上升0.1及0.3個百分點。

轉按差價財仔按買家難頂

換言之，自2020至今年第三季落成的新盤，由財務公司承按的宗數共2,458宗，涉資共236.38億元。據按揭業人士指出，財仔按的特點，一般開頭是有兩三年的「超低息蜜月期」，息口較銀行按揭的還低，之後才會收取財仔息，有見過最高P+2厘甚至P+ 3厘的高息，故此不少新盤會聯同財務公司提供財仔按，利用頭兩三年的「超低息蜜月期」吸引稍欠能力的買家上車，而買家則憧憬兩三年後加人工或樓價上升，可以輕易將單位轉按去銀行，避開財仔按的高息屠刀。

然而人算不如天算，過去兩三年樓市正值高峰期，新盤均以高溢價出售，目前轉按去銀行，在樓價跌息口升之下，銀行按揭計算的樓價與小業主當日的買入價，至少有數十萬元甚至過百萬元的差額，需要轉按的小業主補足。借財仔按的買家本身實力已經「麻麻哋」，現在霎時間要拿出數以百萬元現金補差價上會，可以預見情況極不樂觀。

或隨時釀「黑天鵝」事件

財仔不受金管局規管，他們的財務狀況無人知曉，這更讓人憂心，事緣財仔的資金亦是來源於銀行體系，若果財仔因為大批高按客戶出事，也許被拖累甚至破產，嚴重的話更會波及銀行體系。這些財仔按恐怕已成高危群組，同時由於財仔按的客戶數目不少，恐怕也會由此衍生不少社會問題，政府對此實應及早防備應對，以防出現「黑天鵝」，甚至演變成「港版次按」危機。

「爆煲」與否看兩大因素

港大房地產及建設系客座副教授張聖典認為，2020年至2022年間約有15萬宗物業成交，2,458宗財仔一按所佔比例不高，加上一手按揭控制得較好，惟最終供款人會否「爆煲」，仍要視乎未來樓市下行幅度。他相信，自金融風暴及金融海嘯後，金管局的按揭風險已管理得很好，借貸人收入及資產審查都做得好足，抵禦樓市下調能力比以前強，樓市「割喉」或「斷崖」下跌情況出現機會不高，但最終仍要待經濟復常，社會需要重拾上升動力，政府要在此方面下工夫。

港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮認為，要看財仔按揭會否大規模「爆煲」以致動搖香港金融穩定，要視乎本港就業情況。如果情況穩定，相信不會有問題。